Side Hustle Showdown: comprar un negocio versus invertir en bienes raíces

Si está buscando agregar algo de flujo de efectivo apalancado en el tiempo a su resultado final, dos de las mejores opciones son invertir en bienes raíces de alquiler y comprar pequeñas empresas.

Ambas son opciones viables, y para ayudarlo a determinar si alguna de estas opciones de inversión o ambas son adecuadas para usted, es hora de otro Side Hustle Showdown.

Para el debate, invité a dos favoritos de Side Hustle Show:

• Chad Carson es propietario de más de 100 propiedades y autor de Retire Early with Real Estate .
• Codie Sánchez es propietario de varios de los llamados pequeños negocios "aburridos", que incluyen una lavandería y un servicio de producción de podcasts.

(En la primera aparición de Chad, cubrimos 5 formas de bajo costo para comenzar en bienes raíces. Con Codie, exploramos cómo hacer crecer y monetizar un boletín informativo por correo electrónico).

Sintoniza la semana para aprender:

• qué tipo de carteras han creado Chad y Codie
• cómo puede comenzar a comprar bienes raíces y pequeñas empresas
• algunas de las opciones creativas de financiación disponibles
• los errores que cometieron en el camino
• y más

Cartera de Bienes Raíces de Chad

Para darle una idea de lo que es posible en el mundo de los bienes raíces, Chad comenzó a vender casas nada más salir de la universidad y ha creado una cartera de más de 100 alquileres en los últimos 18 años.

Chad y su socio comenzaron con casas unifamiliares, se mudaron a pequeñas unidades múltiples, tuvieron casas móviles, hicieron algunas inversiones con notas y ahora la mayor parte de lo que hacen son alquileres para estudiantes.

Desde el punto de vista de la inversión de tiempo, Chad dijo que tuvo que usar muchos sombreros cuando estaba comenzando y se le dedicó mucho tiempo.

Hoy, tiene administradores de propiedades que se encargan de la mayor parte del trabajo diario. Chad administra su negocio desde un alto nivel y dedica solo de 30 minutos a unas pocas horas a la semana a supervisar su negocio.

Chad describió los bienes raíces como “una startup al principio y una verdadera inversión al final”.

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Portafolio de negocios de Codie

Codie actualmente tiene "alrededor de 15 negocios" que generan desde un par de cientos de miles hasta millones de dólares en ingresos.

Antes de invertir directamente en pequeñas y medianas empresas, Codie había estado invirtiendo en una variedad de negocios durante mucho tiempo.

Tenía un fondo comercial de cannabis en el que invirtió alrededor de $ 250-300 millones en unas 68 empresas, y antes de eso compró empresas de gestión de activos.

“El hilo común a través de todo esto es simplemente buscar la oportunidad de arbitraje donde el mercado todavía está subvaluando un activo”, me dijo Codie.

Codie dijo que le gusta invertir en "negocios aburridos", como lavanderías, servicios de jardinería, prácticas contables, los tipos de servicios que la mayoría de nosotros usamos a diario.

Ella dijo que es similar a comprar una casa con una hipoteca. Puede comprar la mayor parte de un negocio con un préstamo de la SBA, y solo tendrá que hacer un pago inicial del 10%.

Sin embargo, los plazos son más cortos que los de una hipoteca, por lo general de 5 a 10 años. Codie dijo que, por lo general, paga el préstamo en un plazo de 3 a 5 años y tiene un activo que fluye en efectivo.

Dónde empezar a comprar para empresas

Si desea comenzar a comprar un negocio, Codie dijo que dos cosas importantes son;

• Saber hacerlo bien
• Ser capaz de conseguir algo de capital

Ella dijo que entre $25,000 y $50,000 es suficiente para comenzar. En cuanto a aprender el negocio, Codie dijo que hay muchos recursos en línea que ayudarán.

Para empezar, puede suscribirse a su boletín informativo para recibir muchos consejos prácticos. También recomendó un libro llamado Buy Then Build de Walker Deibel.

El siguiente paso es ver cuáles son sus mayores costos. ¿Dónde estás gastando el dinero hoy?

Un ejemplo que compartió Codie fue su paisajista. No podía aceptar pagos con tarjeta de crédito, y Codie siempre tenía que perseguirlo para pagarle con cheque.

Entonces, ella comenzó a preguntarle al dueño sobre su negocio. Explicó que estaba obteniendo alrededor de $ 1 millón en ingresos y llevándose a casa alrededor de $ 300,000 entre él y su hijo.

Sin embargo, estaba abrumado y luchando con el lado operativo de su negocio. Codie se ofreció a invertir en su negocio y ayudarlo.

Ella ofreció invertir $100,000 y mostrarle cómo conectar suscripciones, automatizar pagos y agilizar algunos de sus procesos a cambio de un porcentaje de flujo de efectivo de su negocio.

Si no sabe cómo operar un negocio, Codie dijo que podría comenzar con algo similar a esto.

Para dar el siguiente paso, puede comprar una lavandería, máquinas expendedoras y otros negocios de menor costo.

Si desea buscar negocios en venta cerca de usted, Codie recomendó buscar en BizBuySell y LoopNet. Estos son los mercados más grandes de Internet para encontrar negocios en venta.

Criterios al comprar un negocio

“Cuando voy a invertir en un negocio, personalmente me gusta ver una ventaja adicional”, me dijo Codie.

Lo que Codie quiere decir con esto es ver la oportunidad de implementar un cambio que mejorará el negocio.

“Las cosas que son dolorosas para los clientes en realidad pueden ser lugares donde elimina la fricción y, por lo tanto, aumenta el dinero y, potencialmente, el tamaño promedio de su pedido”, explicó Codie.

Cuando recién está comenzando, no tiene que tratar de cambiar por completo un negocio. Codie dijo que puedes buscar un pequeño diferencial para empezar.

También dijo que debes hacerte las siguientes preguntas para comenzar:

• ¿Cuánto dinero quieres ganar?
• ¿Dónde debe ubicarse el negocio?
• ¿Tiene las habilidades para administrar el negocio o necesitará contratar a alguien?

Las respuestas a estas preguntas lo ayudarán a reducir los tipos de negocios que están disponibles en sitios como BizBuySell.com.

Nota: Codie imparte un curso completo sobre este tema llamado Adquisiciones no convencionales (use el código sidehustle20 para obtener un 20 % de descuento).

Criterios a la hora de invertir en inmuebles

Chad dijo que hay muchas similitudes en la forma en que él ve la inversión en bienes raíces y la forma en que Codie aborda la inversión en negocios.

Esto se aplica particularmente a ir con algo que entiendes. Chad dice que siempre cita a Warren Buffett cuando asesora a la gente y me dice que "solo compra negocios simples y comprensibles para sí mismo".

Chad también dijo que mucho de lo que hace una buena inversión en bienes raíces es intuitivo. Incluso si no posee una propiedad, ha vivido en un apartamento o en una casa. También sabes mucho sobre las áreas en las que has vivido.

Por lo tanto, tiene sentido comenzar buscando en los vecindarios que conoce para encontrar estas ofertas de arbitraje. Si tiene que buscar más lejos, aún puede buscar tipos de propiedades con los que esté familiarizado.

Nota: Si invierte fuera del estado, una plataforma como Roofstock facilita la compra y comparación de propiedades.

Luego están las propiedades que tienen más riesgo asociado, los proyectos de recuperación. Similar a lo que dijo Codie cuando buscaba un negocio en el que pueda implementar cambios significativos, también puede encontrar propiedades que necesitan arreglos.

Estos son los tipos de propiedades que Chad suele comprar. Él busca una "tasa de capitalización", que es un rendimiento de alquiler no apalancado, de alrededor del 9-11% en una propiedad que necesita arreglos. Esto estaría más cerca del 6-7% en una unidad múltiple promedio en mejores condiciones.

Rentabilidad en efectivo sobre bienes inmuebles frente a pequeñas empresas

El rendimiento de efectivo sobre efectivo en bienes raíces versus pequeñas empresas es muy diferente, al igual que el riesgo involucrado.

En bienes raíces, Chad dijo que en el alojamiento para estudiantes con el que está trabajando espera un retorno en efectivo de alrededor del 8-20%.

Con las pequeñas empresas, por otro lado, Codie dijo que no está haciendo un trato a menos que gane al menos el 100% en efectivo. Muchas de sus ofertas incluso tienen hasta un 600% de efectivo en devoluciones de efectivo.

La razón es que puede hacer un pago inicial del 10% con un préstamo del gobierno, agregar financiamiento del vendedor y tener un 20-30% para hacer un pago inicial dependiendo de cuál sea el negocio.

La forma en que se valoran las empresas es 2-3 veces su beneficio. Entonces, si tiene un negocio que gana $100,000, ese negocio vale 2-3 veces esa cantidad en promedio. Codie dijo que con estos números espera alcanzar el punto de equilibrio en un negocio dentro de 2 a 3 años.

Entonces, la conclusión es que el riesgo es mucho mayor al invertir en negocios que en bienes raíces, pero los rendimientos también son mucho más altos.

Opciones de financiamiento al comprar bienes raíces

Hay un espectro de opciones de financiamiento para comprar bienes raíces. Sin embargo, Chad dijo que la puesta en marcha perfecta para la mayoría de las personas es comenzar con la piratería de la casa.

La piratería de la casa es cuando te mudas a un fourplex o un dúplex, por lo que tienes un lugar para vivir. Luego, obtiene un préstamo de propietario-ocupante, ya sea subsidiado o asegurado por el gobierno, por lo que puede obtener un pago inicial del 3.5-5% y un préstamo del 3.5% a 30 años.

“Eso es dinero barato, interés fijo a largo plazo y un pago inicial de tres y medio o 5%”, explicó Chad.

Ese es un extremo del espectro donde puede comenzar a un precio bastante bajo. En el otro extremo del espectro se encuentran la financiación comercial, los préstamos de dinero duro y otras formas de financiación que puede utilizar para recaudar más fondos, pero que tienen una tasa de interés más alta.

Chad ofrece mucho financiamiento privado y de vendedores. Encuentra personas que están contentas con un rendimiento del 4-6%, les pide dinero prestado y luego compra una propiedad que produce un rendimiento del 10-12%.

Opciones de financiamiento al comprar pequeñas empresas

Codie explicó que alrededor del 66 % de las pequeñas empresas en plataformas como BizBuySell y LoopNet se venden con financiamiento del vendedor.

Esta forma de financiación es difícil de conseguir para los bienes inmuebles, pero es muy normal para las pequeñas empresas. Codie también dijo que su calificación crediticia no es tan importante al comprar un negocio.

Si no está ganando mucho dinero, incluso si ha tenido quiebras, aún puede comprar un negocio. Esto se debe a que los prestamistas respaldan el negocio, no respaldan su crédito personal.

Sin embargo, deberá tener una garantía personal y asegurarse de tener en cuenta la contratación de un operador para administrar o trabajar en su negocio.

Sorpresas, errores y dolores de cabeza Running Rentals

Chad dijo que algunos de los errores que cometió giran en torno a la compra de propiedades que requirieron mucho de su tiempo. Cosas como subestimar la ubicación y sobrestimar el flujo de caja.

También dijo que estaba enamorado de las hojas de cálculo y los números desde el principio de su negocio. Se olvidó del lado humano de alquilar una propiedad, como asegurarse de que las propiedades sean lugares deseables para que viva la gente.

Desde entonces, Chad ha creado una lista de verificación de diligencia debida más completa al comprar propiedades. Cubre todos los fundamentos comerciales básicos, además de analizar a los inquilinos y cuánto les gusta vivir en la propiedad.

Sorpresas, errores y dolores de cabeza al ser dueño de pequeñas empresas

Codie dijo que hay dos cosas que siempre predica para ayudar a las personas a evitar algunos errores comunes al comprar un negocio:

• No muerda un primer trato más grande de lo que puede masticar, y
• Tenga cuidado con comprar un trabajo, no un negocio

Ella dijo que quieres encontrar un término medio. Desea comprar un negocio con suficiente margen de seguridad en el que pueda permitirse traer un operador o poner personas dentro del negocio en el puesto.

Codie también dijo que también debes ser conservador con tu primer negocio. Esto lo ayudará a ganar confianza y luego podrá comenzar a escalar y hacer negocios más grandes.

Nunca ha tenido un negocio quebrar o perder dinero, pero Codie ha comprado negocios que eran demasiado pequeños. Se convirtieron en una pérdida de tiempo para supervisar, por lo que tuvo que deshacerse de esos negocios.

Codie dijo que el mayor error que ha cometido en este espacio es no ejecutar. Es difícil comprar negocios: hay muchas partes móviles y debe hacer su debida diligencia.

Pero hay una ventaja en esto: “Cada vez que hay esa fricción, ahí es donde está el arbitraje, ahí es donde se gana todo el dinero”, explicó Codie.

Mirando hacia atrás, el único deseo de Codie era haber comenzado antes. Su consejo para cualquier persona interesada en invertir en negocios es: “Tome apuestas conservadoras, pero comience ahora”.

Comprar un negocio versus invertir en bienes raíces Argumentos de cierre

El argumento final de Codie fue, "elígete a ti mismo". Agregó que cree que las pequeñas empresas tienen la mejor valoración hoy en día, al nivel de precio más bajo con el mayor apalancamiento permitido.

Su mejor consejo es desarrollar flujos de ingresos diversificados si actualmente trabaja de 9 a 5 para protegerse. Cualquiera puede comenzar a aprender sobre bienes raíces o comprar negocios, y nadie se arrepentirá de haber aprendido sobre ninguno de estos negocios.

Chad estuvo de acuerdo con Codie y dijo "tienes que tener algo".

Dijo que no todo lo relacionado con bienes raíces tendrá sentido, pero mucho es intuitivo, y hay tantas formas creativas de financiamiento que no hay excusa para no comenzar.

Enlaces y recursos de este episodio

• EntrenadorCarson.com
• Retírese temprano con bienes raíces (libro de Chad)
• ContrarianThinking.co
• Adquisiciones no convencionales (use el código sidehustle20 para obtener un 20 % de descuento)
• Compre y luego construya – por Walker Deibel
• BizComprarVender
• LoopNet
• House Hacking 101: Viva libre y convierta su mayor gasto en un centro de ganancias, con Craig Curelop
• Free Houses: Cómo construir una cartera de bienes raíces de $ 1 millón al margen, con Austin Miller
• 10 razones para comprar un negocio de lavandería como su próximo ajetreo, con Jordan Berry
• 20% en efectivo sobre efectivo en el parque de casas móviles ¿Invertir? El ajetreo inmobiliario que probablemente no habías considerado, con Jefferson Lilly
• Inversión digital en bienes raíces para el flujo de caja, con Ace Chapman

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