Side Hustle Showdown: Kupowanie firmy a inwestowanie w nieruchomości

Jeśli chcesz zwiększyć swoje wyniki finansowe w oparciu o mechanizm lewarowania czasowego, dwie najlepsze opcje to inwestowanie w wynajem nieruchomości i kupowanie małych firm.

Obie są opłacalnymi opcjami i aby pomóc Ci dowiedzieć się, czy jedna lub obie z tych opcji inwestycyjnych są dla Ciebie odpowiednie, nadszedł czas na kolejny Side Hustle Showdown.

Do debaty zaprosiłem dwóch faworytów Side Hustle Show:

• Chad Carson jest właścicielem ponad 100 nieruchomości i autorem książki Emerytura wczesna z nieruchomościami .
• Codie Sanchez jest właścicielem kilku tak zwanych „nudnych” małych firm, w tym pralni samoobsługowej i usługi produkcji podcastów.

(W pierwszym wystąpieniu Czadu omówiliśmy 5 tanich sposobów na rozpoczęcie działalności w branży nieruchomości. Z Codie zbadaliśmy, jak rozwijać się i zarabiać na biuletynie e-mailowym).

Dostrój w tygodniu, aby dowiedzieć się:

• jakie portfele zbudowali Chad i Codie
• jak zacząć kupować nieruchomości i małe firmy
• niektóre z dostępnych kreatywnych opcji finansowania
• błędy, które popełnili po drodze
• i więcej

Portfel nieruchomości Czadu

Aby dać ci wyobrażenie o tym, co jest możliwe w świecie nieruchomości, Chad zaczął wymieniać domy zaraz po studiach i zbudował portfel ponad 100 wynajmów w ciągu ostatnich 18 lat.

Chad i jego partner założyli domy jednorodzinne, przeprowadzili się do małych jednostek wielorodzinnych, mieli przyczepy mieszkalne, dokonali pewnych inwestycji w banknoty, a teraz większość tego, co robią, to wynajem dla studentów.

Z punktu widzenia inwestycji w czas, Chad powiedział, że musiał nosić dużo kapeluszy, kiedy zaczynał i był włożony w dużo czasu.

Dziś ma zarządców nieruchomości, którzy zajmują się większością codziennej pracy. Chad zarządza swoim biznesem na wysokim poziomie i spędza od 30 minut do kilku godzin tygodniowo nadzorując swój biznes.

Chad opisał nieruchomości jako „startup na początku i prawdziwą inwestycję na końcu”.

Powiązane: 71 pomysłów na dochód pasywny

Portfolio biznesowe Codie

Codie ma obecnie „około 15 firm”, które przynoszą dochody od kilkuset tysięcy do milionów dolarów.

Zanim Codie zainwestował bezpośrednio w małe i średnie przedsiębiorstwa, przez długi czas inwestował w różne przedsiębiorstwa.

Miała fundusz biznesowy zajmujący się konopiami indyjskimi, w który zainwestowała około 250-300 milionów dolarów w około 68 firm, a wcześniej kupiła firmy zarządzające aktywami.

„Wspólnym wątkiem w tym wszystkim jest po prostu szukanie okazji do arbitrażu, gdy rynek wciąż zaniża cenę aktywów ” – powiedział mi Codie.

Codie powiedziała, że ​​lubi inwestować w „nudne biznesy” – takie jak pralnie samoobsługowe, usługi kształtowania krajobrazu, praktyki księgowe – z których większość z nas korzysta na co dzień.

Powiedziała, że ​​jest to podobne do kupowania domu z kredytem hipotecznym. Możesz kupić większość biznesu za pomocą pożyczki SBA, a będziesz musiał odłożyć tylko 10%.

Warunki są jednak krótsze niż kredyt hipoteczny, zwykle 5-10 lat. Codie powiedziała, że ​​zwykle spłaca pożyczkę w ciągu 3-5 lat i ma aktywa umożliwiające przepływ gotówki.

Od czego zacząć zakupy dla firm

Jeśli chcesz zacząć kupować firmę, Codie powiedział, że dwie ważne rzeczy to;

• Wiedząc, jak zrobić to dobrze
• Możliwość zdobycia kapitału

Powiedziała, że ​​wystarczy 25 000-50 000 dolarów, aby zacząć. Jeśli chodzi o naukę biznesu, Codie powiedział, że istnieje wiele zasobów online, które mogą pomóc.

Na początek możesz zapisać się do jej biuletynu, aby uzyskać mnóstwo praktycznych wskazówek. Poleciła również książkę „ Kup i zbuduj ” autorstwa Walkera Deibela.

Następnym krokiem jest przyjrzenie się, jakie są Twoje największe koszty. Gdzie wydajesz dzisiaj pieniądze?

Przykładem, który podzielił się Codie, był jej facet od krajobrazu. Nie mógł przyjmować płatności kartą kredytową, a Codie zawsze musiał go ścigać, żeby zapłacić czekiem.

Zaczęła więc wypytywać właściciela o jego firmę. Wyjaśnił, że zarabia około 1 miliona dolarów i zabiera do domu około 300 000 dolarów między sobą a synem.

Był jednak przytłoczony i zmagał się z operacyjną stroną swojej działalności. Codie zaproponował, że zainwestuje w swój biznes i pomoże mu.

Zaproponowała, że ​​zainwestuje 100 000 USD i pokaże mu, jak połączyć subskrypcje, zautomatyzować płatności i usprawnić niektóre jego procesy w zamian za procentowy przepływ środków pieniężnych z jego firmy.

Jeśli nie wiesz, jak prowadzić firmę, Codie powiedział, że możesz zacząć od czegoś podobnego.

Aby zrobić pierwszy następny krok, możesz przyjrzeć się zakupowi pralni samoobsługowej, automatów sprzedających i innym tańszym firmom.

Jeśli chcesz przeglądać firmy na sprzedaż w pobliżu, Codie polecił zajrzeć na BizBuySell i LoopNet. Są to największe internetowe rynki, na których można znaleźć firmy na sprzedaż.

Kryteria przy zakupie firmy

„Kiedy idę zainwestować w biznes, osobiście lubię widzieć dodatkowe korzyści”, powiedział mi Codie.

Codie rozumie przez to możliwość wprowadzenia zmiany, która poprawi biznes.

„Rzeczy, które są bolesne dla klientów, mogą w rzeczywistości być miejscami, w których usuwasz tarcia, a tym samym zwiększasz pieniądze i potencjalnie średni rozmiar zamówienia” – wyjaśnił Codie.

Kiedy zaczynasz po raz pierwszy, nie musisz próbować całkowicie odwrócić biznesu. Codie powiedział, że na początek możesz poszukać jednej małej różnicy.

Powiedziała również, że na początek należy zadać sobie następujące pytania:

• Ile pieniędzy chcesz zarobić?
• Gdzie musi być zlokalizowana firma?
• Czy masz umiejętności do prowadzenia biznesu, czy będziesz musiał kogoś zatrudnić?

Odpowiedzi na te pytania pomogą Ci zawęzić rodzaje firm, które są dostępne w witrynach takich jak BizBuySell.com.

Uwaga: Codie prowadzi pełny kurs na ten temat o nazwie Niekonwencjonalne przejęcia (użyj kodu sidehustle20, aby uzyskać 20% zniżki).

Kryteria inwestowania w nieruchomości

Chad powiedział, że istnieje wiele podobieństw w tym, jak patrzy na inwestowanie w nieruchomości i jak Codie podchodzi do inwestowania w biznes.

Dotyczy to w szczególności pójścia z czymś, co rozumiesz. Chad mówi, że zawsze cytuje Warrena Buffetta, gdy doradza ludziom, mówiąc mi: „kupuje dla siebie tylko proste i zrozumiałe firmy”.

Chad powiedział również, że wiele elementów składających się na dobrą inwestycję w nieruchomości jest intuicyjnych. Nawet jeśli nie jesteś właścicielem nieruchomości, mieszkałeś w mieszkaniu lub domu. Wiesz też dużo o obszarach, w których mieszkałeś.

Dlatego warto zacząć od szukania znanych dzielnic, aby znaleźć te oferty arbitrażowe. Jeśli musisz szukać dalej, nadal możesz szukać rodzajów nieruchomości, które znasz.

Uwaga: jeśli inwestujesz poza stanem, platforma taka jak Roofstock ułatwia kupowanie i porównywanie nieruchomości.

Następnie są nieruchomości, które wiążą się z większym ryzykiem, projekty odwrócenia. Podobnie do tego, o czym mówił Codie, szukając firmy, w której można wprowadzić znaczące zmiany, można również znaleźć nieruchomości, które wymagają naprawy.

Są to rodzaje nieruchomości, które Czad zazwyczaj kupuje. Szuka „stopy kapitalizacji”, która jest nielewarowaną stopą czynszu, wynoszącą około 9-11% w przypadku nieruchomości wymagającej naprawy. Byłoby to bliższe 6-7% przeciętnej jednostki wielostanowiskowej w lepszym stanie.

Cash on Cash Return z nieruchomości a małe firmy

Środki pieniężne z tytułu zwrotu gotówki z nieruchomości i małych firm są bardzo różne, podobnie jak związane z nimi ryzyko.

W przypadku nieruchomości, Chad powiedział, że w akademiku, z którym pracuje, oczekuje zwrotu gotówki w wysokości około 8-20%.

Z drugiej strony, z małymi firmami Codie powiedziała, że ​​nie zawiera transakcji, chyba że zarabia co najmniej 100% gotówki. Wiele jej transakcji ma nawet do 600% gotówki na zwrotach gotówkowych.

Powodem jest to, że możesz odłożyć 10% za pomocą pożyczki rządowej, dodać finansowanie sprzedawcy i mieć 20-30% do odłożenia, w zależności od rodzaju działalności.

Sposób, w jaki wyceniane są firmy, to 2-3-krotność ich zysków. Tak więc, jeśli masz firmę zarabiającą 100 000 USD, ta firma jest średnio 2-3 razy większa od tej kwoty. Codie powiedziała, że ​​biorąc pod uwagę te liczby, spodziewa się, że w ciągu 2-3 lat wyjdzie na zero.

Podsumowując, ryzyko inwestowania w firmy jest znacznie większe niż w przypadku nieruchomości, ale zwroty są również znacznie wyższe.

Opcje finansowania przy zakupie nieruchomości

Istnieje wiele możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Jednak Chad powiedział, że idealnym start-upem dla większości ludzi jest rozpoczęcie hakowania domów.

Włamywanie się do domu ma miejsce wtedy, gdy przenosisz się do fourplex lub duplex, więc masz gdzie mieszkać. Następnie otrzymujesz pożyczkę dla właściciela, subsydiowaną lub ubezpieczoną przez rząd, dzięki czemu możesz otrzymać 3,5-5% zaliczki i 3,5% 30-letnią pożyczkę.

„To tanie pieniądze, długoterminowe stałe oprocentowanie i trzy i pół lub 5% zaliczki” – wyjaśnił Chad.

To jeden koniec spektrum, na którym można zacząć dość tanio. Na drugim końcu spektrum znajdują się finansowanie komercyjne, pożyczki na twarde pieniądze i inne formy finansowania, których możesz użyć, aby zebrać więcej funduszy, ale mają wyższe oprocentowanie.

Czad dużo zajmuje się finansowaniem sprzedającym i prywatnym. Odnajduje osoby, które są szczęśliwe z 4-6% zwrotu, pożycza od nich pieniądze, a następnie kupuje nieruchomość przynoszącą 10-12% zwrotu.

Opcje finansowania przy zakupie małych firm

Codie wyjaśnił, że około 66% małych firm na platformach takich jak BizBuySell i LoopNet jest sprzedawanych z finansowaniem sprzedawcy.

Ta forma finansowania jest trudna do zdobycia dla nieruchomości, ale jest to bardzo normalne dla małych firm. Codie powiedział również, że Twoja zdolność kredytowa nie jest tak ważna przy zakupie firmy.

Jeśli nie zarabiasz dużo pieniędzy, nawet jeśli miałeś bankructwa, nadal możesz kupić firmę. Dzieje się tak dlatego, że pożyczkodawcy ubezpieczają firmę, a nie udzielają gwarancji na Twój osobisty kredyt.

Będziesz jednak musiał mieć osobistą gwarancję i pamiętaj o zatrudnieniu operatora do prowadzenia lub pracy w Twojej firmie.

Niespodzianki, błędy i bóle głowy Bieganie na wynajem

Chad powiedział, że niektóre z błędów, które popełnił, dotyczą kupowania nieruchomości, które wymagały dużo czasu. Rzeczy takie jak niedoszacowanie lokalizacji i przeszacowanie przepływów pieniężnych.

Powiedział też, że był zafascynowany arkuszami kalkulacyjnymi i liczbami na początku swojej działalności. Zapomniał o ludzkiej stronie wynajmowania nieruchomości, na przykład upewnianiu się, że są one pożądanym miejscem do życia.

Od tego czasu Chad stworzył dokładniejszą listę kontrolną należytej staranności przy zakupie nieruchomości. Obejmuje wszystkie podstawowe podstawy biznesowe, a także przygląda się najemcom i tym, jak bardzo lubią mieszkać w nieruchomości.

Niespodzianki, błędy i bóle głowy Posiadanie małych firm

Codie powiedziała, że ​​są dwie rzeczy, które zawsze głosi, aby pomóc ludziom uniknąć pewnych typowych pułapek przy zakupie firmy:

• Nie odgryź większej pierwszej transakcji, niż możesz przeżuć, i
• Uważaj na kupowanie pracy, a nie firmy

Powiedziała, że ​​chcesz znaleźć złoty środek. Chcesz kupić firmę z wystarczającą poduszką, w której możesz sobie pozwolić na sprowadzenie operatora lub umieszczenie w tej roli osób z wewnątrz firmy.

Codie powiedział również, że przy pierwszym biznesie powinieneś być konserwatywny. Pomoże ci to zyskać pewność siebie, a następnie możesz zacząć zwiększać skalę i robić większe transakcje.

Nigdy nie miała firmy, która nie zbankrutowała ani nie straciła pieniędzy, ale Codie kupił firmy, które były zbyt małe. Nadzorowanie ich stało się beznadziejne, więc musiała pozbyć się tych biznesów.

Codie powiedziała, że ​​największym błędem, jaki popełniła w tej przestrzeni, jest niewykonanie. Kupowanie firm jest trudne — jest wiele ruchomych części i musisz dołożyć należytej staranności.

Ale jest w tym coś dobrego: „Za każdym razem, gdy dochodzi do tarcia, na tym polega arbitraż, tam powstają wszystkie pieniądze” – wyjaśnił Codie.

Patrząc wstecz, jedynym życzeniem Codiego było to, żeby zaczęła wcześniej. Jej rada dla wszystkich zainteresowanych inwestowaniem w biznesy brzmi: „Przyjmuj konserwatywne zakłady, ale zacznij już teraz”.

Kupno firmy a inwestowanie w nieruchomości – argumenty na zakończenie transakcji

Ostatnim argumentem Codiego było „wybierz się”. Dodała, że ​​jej zdaniem najlepiej wyceniane są dziś małe przedsiębiorstwa, na najniższym poziomie cenowym i z największą dopuszczalną dźwignią.

Jej najlepszą radą jest rozwijanie zróżnicowanych źródeł dochodów, jeśli obecnie pracujesz w godzinach 9-5, aby się zabezpieczyć. Każdy może zacząć uczyć się o nieruchomościach lub kupować firmy i nikt nie będzie żałował, że dowiedział się o którymkolwiek z tych przedsiębiorstw.

Chad zgodził się z Codiem, mówiąc „musisz mieć coś”.

Powiedział, że nie wszystko, co ma związek z nieruchomościami, będzie miało sens, ale wiele z nich jest intuicyjnych, a jest tak wiele kreatywnych sposobów finansowania, że ​​nie ma wymówki, by nie zacząć.

Linki i zasoby z tego odcinka

• AutokarCarson.com
• Wcześniejsza emerytura z nieruchomościami (książka Czadu)
• ContrarianThinking.co
• Niekonwencjonalne przejęcia (użyj kodu sidehustle20, aby uzyskać 20% zniżki)
• Kup, a następnie zbuduj — autorstwa Walkera Deibel
• BizKupSprzedaj
• Sieć pętli
• House Hacking 101: Żyj za darmo i zamień swój największy wydatek w centrum zysku z Craigiem Curelopem
• Darmowe domy: jak zbudować portfel nieruchomości o wartości 1 miliona dolarów na boku, z Austinem Millerem
• 10 powodów, dla których warto kupić pralnię jako następną awanturę, z Jordan Berry
• 20% gotówki na inwestycje w Mobile Home Park? Zgiełk po stronie nieruchomości, którego prawdopodobnie nie wziąłeś pod uwagę, z Jeffersonem Lilly
• Inwestowanie w cyfrowe nieruchomości dla przepływów pieniężnych z Ace Chapman

Sponsorzy

• ODYS – zyskaj 100 $ zniżki na swoją pierwszą, starzejącą się domenę premium, gdy wspomnisz o Side Hustle Nation!

ODYS to platforma, która zarządza domenami premium. Pomaga marketerom afiliacyjnym i właścicielom firm internetowych uzyskać przewagę nad konkurencją. Starzone domeny premium od ODYS mogą oszczędzić lata budowania autorytetu i pomóc w rozpoczęciu cyfrowej obecności.

Oto krótki film zza kulis rynku. (Być może będziesz musiał poprosić o dołączenie do grupy Side Hustle Nation FB, aby to zobaczyć.)

• Skillshare – Uzyskaj bezpłatną wersję próbną członkostwa Skillshare Premium z nieograniczonym dostępem do ponad 30 000 zajęć na żądanie!

Chcesz więcej Side Hustle Show?

Wielokrotnie nagradzany Side Hustle Show to
Top 10 podcastu na temat przedsiębiorczości
z ponad 1000 pięciogwiazdkowymi ocenami!

Słuchaj w ulubionej aplikacji do podcastów lub bezpośrednio w przeglądarce.