Side Hustle Showdown: comprar um negócio versus investir em imóveis

Se você deseja adicionar algum fluxo de caixa alavancado pelo tempo aos seus resultados, duas das melhores opções são investir em imóveis de aluguel e comprar pequenas empresas.

Ambas são opções viáveis ​​e, para ajudá-lo a descobrir se uma ou ambas as opções de investimento são adequadas para você, é hora de outro Side Hustle Showdown.

Para o debate, convidei dois favoritos do Side Hustle Show:

• Chad Carson é proprietário de mais de 100 propriedades e autor de Retire Early with Real Estate .
• Codie Sanchez é dono de vários pequenos negócios chamados “chatos”, incluindo uma lavanderia e um serviço de produção de podcast.

(Na primeira aparição de Chad, abordamos 5 maneiras de baixo custo para começar no setor imobiliário. Com Codie, exploramos como crescer e monetizar um boletim informativo por e-mail.)

Sintonize a semana para aprender:

• que tipo de portfólios Chad e Codie construíram
• como você pode começar a comprar imóveis e pequenas empresas
• algumas das opções criativas de financiamento disponíveis
• os erros que eles cometeram ao longo do caminho
• e mais

Carteira Imobiliária do Chade

Para lhe dar uma ideia do que é possível no mundo imobiliário, Chad começou a vender casas logo depois da faculdade e construiu um portfólio de mais de 100 aluguéis nos últimos 18 anos.

Chad e seu parceiro começaram com casas unifamiliares, mudaram-se para pequenas unidades multifamiliares, tiveram casas móveis, fizeram alguns investimentos e agora a maior parte do que fazem é aluguel de estudantes.

Do ponto de vista do investimento de tempo, Chad disse que teve que usar muitos chapéus quando estava começando e foi colocado muito tempo.

Hoje, ele tem gerentes de propriedade que lidam com a maior parte do trabalho do dia-a-dia. Chad gerencia seus negócios de alto nível e gasta apenas 30 minutos a algumas horas por semana supervisionando seus negócios.

Chad descreveu o setor imobiliário como “uma startup no início e um verdadeiro investimento no final”.

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Portfólio de Negócios da Codie

Atualmente, a Codie tem “cerca de 15 negócios” que faturam entre algumas centenas de milhares e milhões de dólares em receita.

Antes de investir diretamente em pequenas e médias empresas, Codie vinha investindo em uma variedade de negócios há muito tempo.

Ela tinha um fundo de negócios de cannabis no qual investiu cerca de US $ 250 a 300 milhões em cerca de 68 empresas e, antes disso, comprou empresas de gerenciamento de ativos.

“O fio condutor de tudo isso é apenas procurar a oportunidade de arbitragem em que o mercado ainda está subestimando um ativo”, me disse Codie.

Codie disse que gosta de investir em “negócios chatos” – como lavanderias, serviços de paisagismo, práticas contábeis – os tipos de serviços que a maioria de nós usa diariamente.

Ela disse que é semelhante a comprar uma casa com uma hipoteca. Você pode comprar a maior parte de um negócio com um empréstimo da SBA e só terá que depositar 10%.

Os termos são mais curtos do que uma hipoteca, porém, normalmente 5-10 anos. Codie disse que geralmente paga o empréstimo em 3-5 anos e tem um ativo de fluxo de caixa.

Por onde começar a comprar para empresas

Se você queria começar a comprar um negócio, Codie disse que duas coisas importantes são;

• Saber fazer certo
• Ser capaz de obter algum capital

Ela disse que $ 25.000-50.000 é suficiente para começar. Quanto ao aprendizado do negócio, Codie disse que há muitos recursos on-line que ajudarão.

Para começar, você pode se inscrever no boletim informativo dela para receber muitas dicas acionáveis. Ela também recomendou um livro chamado Buy Then Build , de Walker Deibel.

O próximo passo é ver quais são seus maiores custos. Onde você está gastando dinheiro hoje?

Um exemplo que Codie compartilhou foi seu cara de paisagismo. Ele não podia aceitar pagamentos com cartão de crédito, e Codie estava sempre correndo atrás dele para pagá-lo com cheque.

Então, ela começou a perguntar ao proprietário sobre seu negócio. Ele explicou que estava fazendo cerca de US $ 1 milhão em receita e levando para casa cerca de US $ 300.000 entre ele e seu filho.

Ele estava sobrecarregado, porém, e lutando com o lado operacional de seus negócios. Codie se ofereceu para investir em seu negócio e ajudá-lo.

Ela se ofereceu para investir US$ 100.000 e mostrar a ele como conectar assinaturas, automatizar pagamentos e agilizar alguns de seus processos em troca de uma porcentagem de fluxo de caixa de seus negócios.

Se você não sabe como operar um negócio, Codie disse que você poderia começar com algo parecido com isso.

Para dar esse primeiro passo, você pode comprar uma lavanderia, máquinas de venda automática e outros negócios de baixo custo.

Se você quiser procurar empresas à venda perto de você, Codie recomendou procurar no BizBuySell e LoopNet. Estes são os maiores marketplaces da Internet para encontrar negócios à venda.

Critérios ao comprar um negócio

“Quando vou investir em um negócio, pessoalmente gosto de ver uma vantagem adicional”, Codie me disse.

O que Codie quer dizer com isso é ver a oportunidade de implementar uma mudança que melhorará o negócio.

“Coisas que são dolorosas para os clientes podem realmente ser lugares onde você remove o atrito e, assim, aumenta o dinheiro e potencialmente o tamanho médio do seu pedido”, explicou Codie.

Quando você está começando, você não precisa tentar mudar completamente um negócio. Codie disse que você pode procurar um pequeno diferencial para começar.

Ela também disse que você deve se fazer as seguintes perguntas para começar:

• Quanto dinheiro você quer ganhar?
• Onde a empresa precisa estar localizada?
• Você tem as habilidades para administrar o negócio ou precisará contratar alguém?

As respostas a essas perguntas ajudarão você a restringir os tipos de negócios disponíveis em sites como o BizBuySell.com.

Nota: Codie ministra um curso completo sobre este tópico chamado Unconventional Acquisitions (use o código sidehustle20 para 20% de desconto).

Critérios ao investir em imóveis

Chad disse que há muitas semelhanças em como ele vê o investimento em imóveis e como Codie aborda o investimento em negócios.

Isso se aplica particularmente a ir com algo que você entende. Chad diz que sempre cita Warren Buffett ao aconselhar as pessoas, me dizendo: “ele só compra negócios simples e compreensíveis para si mesmo”.

Chad também disse que muito do que faz um bom investimento imobiliário é intuitivo. Mesmo que você não possua uma propriedade, você morou em um apartamento ou em uma casa. Você também sabe muito sobre as áreas em que morou.

Portanto, faz sentido começar procurando nos bairros que você conhece para encontrar esses acordos de arbitragem. Se você precisar procurar mais longe, ainda poderá procurar os tipos de propriedade com os quais está familiarizado.

Nota: Se investir fora do estado, uma plataforma como a Roofstock facilita a compra e a comparação de propriedades.

Depois, há propriedades que têm mais risco associado, os projetos de turnaround. Semelhante ao que Codie falou ao encontrar um negócio onde você pode implementar mudanças significativas, você também pode encontrar propriedades que precisam ser corrigidas.

Esses são os tipos de propriedades que Chad normalmente compra. Ele procura um “cap rate”, que é um rendimento de aluguel não alavancado, de cerca de 9-11% em uma propriedade que precisa ser consertada. Isso seria mais próximo de 6-7% em uma multi-unidade média em melhores condições.

Retorno em dinheiro sobre imóveis versus pequenas empresas

O retorno de caixa em dinheiro em imóveis versus pequenas empresas é muito diferente, assim como o risco envolvido.

No setor imobiliário, Chad disse que na acomodação estudantil com a qual está trabalhando espera um retorno em dinheiro de cerca de 8-20%.

Com pequenas empresas, por outro lado, Codie disse que não está fazendo um acordo a menos que esteja ganhando pelo menos 100% em dinheiro. Muitos de seus negócios têm até 600% de retorno em dinheiro.

A razão é que você pode depositar 10% usando um empréstimo do governo, adicionar financiamento ao vendedor e ter 20-30% para depositar, dependendo do negócio.

A forma como as empresas são avaliadas é de 2 a 3 vezes o seu lucro. Então, se você tem um negócio que ganha $ 100.000, esse negócio vale 2 a 3 vezes esse valor em média. Codie disse que com esses números espera atingir o ponto de equilíbrio em um negócio dentro de 2-3 anos.

Portanto, o resultado final é que o risco é muito maior investir em negócios do que em imóveis, mas os retornos também são muito maiores.

Opções de financiamento na compra de imóveis

Existe um espectro de opções de financiamento para a compra de imóveis. No entanto, Chad disse que a inicialização perfeita para a maioria das pessoas é começar a hackear casas.

Hackear casa é quando você se muda para um fourplex ou duplex, então você tem um lugar para morar. Em seguida, você obtém um empréstimo para o proprietário, subsidiado ou segurado pelo governo, para que possa obter um adiantamento de 3,5% a 5% e um empréstimo de 3,5% por 30 anos.

“Isso é dinheiro barato, juros fixos de longo prazo e uma entrada de três e meio ou 5%”, explicou Chad.

Essa é uma extremidade do espectro em que você pode começar de maneira bastante barata. No outro extremo do espectro estão o financiamento comercial, empréstimos em dinheiro vivo e outras formas de financiamento que você pode usar para arrecadar mais fundos, mas com uma taxa de juros mais alta.

Chad faz muito vendedor e financiamento privado. Ele encontra indivíduos que estão satisfeitos com um retorno de 4-6%, pede dinheiro emprestado a eles e então compra uma propriedade que produz um retorno de 10-12%.

Opções de financiamento ao comprar pequenas empresas

Codie explicou que cerca de 66% das pequenas empresas em plataformas como BizBuySell e LoopNet são vendidas com financiamento do vendedor.

Essa forma de financiamento é difícil de conseguir para imóveis, mas é muito normal para pequenas empresas. Codie também disse que sua classificação de crédito não é tão importante na hora de comprar um negócio.

Se você não está ganhando muito dinheiro, mesmo que tenha falido, ainda pode comprar um negócio. Isso ocorre porque os credores estão subscrevendo o negócio, eles não estão subscrevendo seu crédito pessoal.

No entanto, você terá que ter uma garantia pessoal e certifique-se de contratar um operador para administrar ou trabalhar em seu negócio.

Surpresas, erros e dores de cabeça Aluguel em execução

Chad disse que alguns dos erros que cometeu giram em torno da compra de propriedades que exigiam muito do seu tempo. Coisas como subestimar a localização e superestimar o fluxo de caixa.

Ele também disse que se apaixonou por planilhas e números desde o início de seu negócio. Ele esqueceu o lado humano do aluguel de propriedades, como garantir que as propriedades sejam lugares desejáveis ​​para as pessoas morarem.

Desde então, Chad construiu uma lista de verificação de due diligence mais completa ao comprar propriedades. Abrange todos os fundamentos do negócio principal, bem como dar uma olhada nos inquilinos e o quanto eles gostam de viver na propriedade.

Surpresas, erros e dores de cabeça por possuir pequenas empresas

Codie disse que há duas coisas que ela sempre prega para ajudar as pessoas a evitar algumas armadilhas comuns ao comprar um negócio:

• Não morda um primeiro negócio maior do que você pode mastigar, e
• Tenha cuidado ao comprar um emprego, não um negócio

Ela disse que você quer encontrar um meio-termo. Você quer comprar uma empresa com uma almofada suficiente onde você possa trazer um operador ou colocar pessoas de dentro da empresa para a função.

Codie também disse que você também deve ser conservador com seu primeiro negócio. Isso ajudará você a ganhar confiança e, em seguida, poderá começar a expandir e fazer negócios maiores.

Ela nunca teve um negócio falir ou perder dinheiro, mas Codie comprou negócios que eram muito pequenos. Eles se tornaram uma droga de tempo para supervisionar, então ela teve que vender esses negócios.

Codie disse que o maior erro que ela cometeu neste espaço é não executar. É difícil comprar empresas - há muitas peças móveis e você precisa fazer sua devida diligência.

Mas há uma vantagem nisso: “Sempre que há esse atrito, é aí que está a arbitragem, é onde todo o dinheiro é ganho”, explicou Codie.

Olhando para trás, o único desejo de Codie era que ela tivesse começado mais cedo. Seu conselho para qualquer pessoa interessada em investir em negócios é: “Faça apostas conservadoras, mas comece agora”.

Comprar um negócio versus investir em imóveis Argumentos de fechamento

O argumento final de Codie foi “escolha você mesmo”. Ela acrescentou que acha que as pequenas empresas têm a melhor avaliação hoje, no nível de preço mais baixo com a maior alavancagem permitida.

Seu melhor conselho é desenvolver fluxos de renda diversificados se você estiver trabalhando das 9h às 17h para se proteger. Qualquer um pode começar a aprender sobre imóveis ou comprar negócios, e ninguém vai se arrepender de aprender sobre qualquer um desses negócios.

Chad concordou com Codie, dizendo “você tem que possuir alguma coisa”.

Ele disse que nem tudo que tem a ver com imóveis vai fazer sentido, mas muito disso é intuitivo, e há tantas formas criativas de financiamento que não há desculpa para não começar.

Links e recursos deste episódio

• CoachCarson. com
• Aposentar-se cedo com imóveis (livro de Chad)
• ContrarianThinking.co
• Aquisições não convencionais (use o código sidehustle20 para 20% de desconto)
• Compre e construa – por Walker Deibel
• BizBuyVenda
• LoopNet
• House Hacking 101: Viva de graça e transforme sua maior despesa em um centro de lucro, com Craig Curelop
• Casas grátis: como construir um portfólio imobiliário de US $ 1 milhão ao lado, com Austin Miller
• 10 razões para comprar um negócio de lavanderia como seu próximo lado, com Jordan Berry
• 20% de dinheiro em dinheiro em Mobile Home Park Investir? A agitação do lado imobiliário que você provavelmente não considerou, com Jefferson Lilly
• Investimento imobiliário digital para fluxo de caixa, com Ace Chapman

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