Side Hustle Showdown : Acheter une entreprise ou investir dans l'immobilier

Si vous cherchez à ajouter des flux de trésorerie à effet de levier à votre résultat net, deux des meilleures options sont d'investir dans l'immobilier locatif et d'acheter de petites entreprises.

Les deux sont des options viables, et pour vous aider à déterminer si l'une ou l'autre de ces options d'investissement vous convient, il est temps pour un autre Side Hustle Showdown.

Pour le débat, j'ai réinvité deux favoris du Side Hustle Show :

• Chad Carson est le propriétaire de plus de 100 propriétés et l'auteur de Retire Early with Real Estate .
• Codie Sanchez est propriétaire de plusieurs petites entreprises dites "ennuyeuses", dont une laverie automatique et un service de production de podcasts.

(Lors de la première apparition de Chad, nous avons couvert 5 façons peu coûteuses de se lancer dans l'immobilier. Avec Codie, nous avons exploré comment développer et monétiser une newsletter par e-mail.)

Branchez-vous dans la semaine pour apprendre :

• quel genre de portefeuilles Chad et Codie ont construit
• comment vous pouvez commencer à acheter des biens immobiliers et des petites entreprises
• certaines des options de financement créatives disponibles
• les erreurs qu'ils ont commises en cours de route
• et plus

Portefeuille immobilier du Tchad

Pour vous donner une idée de ce qui est possible dans le monde de l'immobilier, Chad a commencé à retourner des maisons dès la sortie de l'université et a constitué un portefeuille de plus de 100 locations au cours des 18 dernières années.

Chad et son partenaire ont commencé par des maisons unifamiliales, ils ont emménagé dans de petites multi-unités, ont eu des maisons mobiles, ont fait quelques investissements, et maintenant l'essentiel de ce qu'ils font est la location d'étudiants.

Du point de vue de l'investissement en temps, Chad a déclaré qu'il devait porter beaucoup de chapeaux lorsqu'il débutait et qu'il y consacrait beaucoup de temps.

Aujourd'hui, il a des gestionnaires immobiliers qui s'occupent de la plupart des tâches quotidiennes. Chad gère son entreprise à un niveau élevé et ne passe que 30 minutes à quelques heures par semaine à superviser son entreprise.

Chad a décrit l'immobilier comme "une startup au début et un véritable investissement à la fin".

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Portefeuille d'activités de Codie

Codie compte actuellement "environ 15 entreprises" réalisant des revenus allant de quelques centaines de milliers à des millions de dollars.

Avant d'investir directement dans les petites et moyennes entreprises, Codie a longtemps investi dans diverses entreprises.

Elle avait un fonds commercial de cannabis dans lequel elle a investi environ 250 à 300 millions de dollars dans environ 68 entreprises, et avant cela, elle a acheté des sociétés de gestion d'actifs.

"Le fil conducteur de tout cela est simplement de rechercher l'opportunité d'arbitrage où le marché sous-évalue toujours un actif", m'a dit Codie.

Codie a déclaré qu'elle aimait investir dans des "entreprises ennuyeuses" - comme les laveries automatiques, les services d'aménagement paysager, les pratiques comptables - les types de services que la plupart d'entre nous utilisons quotidiennement.

Elle a dit que c'est similaire à l'achat d'une maison avec une hypothèque. Vous pouvez acheter la majorité d'une entreprise avec un prêt SBA, et vous n'aurez qu'à déposer 10 %.

Les durées sont cependant plus courtes qu'une hypothèque, généralement de 5 à 10 ans. Codie a déclaré qu'elle remboursait généralement le prêt dans les 3 à 5 ans et qu'elle disposait d'un actif de trésorerie.

Où commencer à magasiner pour les entreprises

Si vous vouliez commencer à acheter une entreprise, Codie a déclaré que deux choses importantes sont;

• Savoir bien faire
• Pouvoir obtenir un capital

Elle a dit que 25 000 à 50 000 $ suffisaient pour commencer. En ce qui concerne l'apprentissage de l'entreprise, Codie a déclaré qu'il existe de nombreuses ressources en ligne qui vous aideront.

Pour commencer, vous pouvez vous inscrire à sa newsletter pour de nombreux conseils pratiques. Elle a également recommandé un livre intitulé Buy Then Build de Walker Deibel.

La prochaine étape consiste à examiner quels sont vos coûts les plus importants. Où dépensez-vous de l'argent aujourd'hui ?

Un exemple partagé par Codie était son gars de l'aménagement paysager. Il ne pouvait pas accepter les paiements par carte de crédit et Codie devait toujours le pourchasser pour le payer par chèque.

Alors, elle a commencé à poser des questions au propriétaire sur son entreprise. Il a expliqué qu'il gagnait environ 1 million de dollars de revenus et qu'il rapportait environ 300 000 dollars entre lui et son fils.

Il était cependant dépassé et se débattait avec le côté opérationnel de son entreprise. Codie a proposé d'investir dans son entreprise et de l'aider.

Elle a proposé d'investir 100 000 $ et de lui montrer comment connecter les abonnements, automatiser les paiements et rationaliser certains de ses processus en échange d'un pourcentage de trésorerie de son entreprise.

Si vous ne savez pas comment gérer une entreprise, Codie a déclaré que vous pourriez commencer par quelque chose de similaire.

Pour passer à la première étape suivante, vous pouvez envisager d'acheter une laverie automatique, des distributeurs automatiques et d'autres entreprises à moindre coût.

Si vous souhaitez parcourir les entreprises à vendre près de chez vous, Codie vous a recommandé de rechercher sur BizBuySell et LoopNet. Ce sont les plus grands marchés d'Internet pour trouver des entreprises à vendre.

Critères lors de l'achat d'une entreprise

"Lorsque je vais investir dans une entreprise, j'aime personnellement voir un avantage supplémentaire", m'a dit Codie.

Ce que Codie entend par là, c'est voir l'opportunité de mettre en œuvre un changement qui améliorera l'entreprise.

"Les choses qui sont douloureuses pour les clients peuvent en fait être des endroits où vous éliminez les frictions et augmentez ainsi l'argent et potentiellement la taille moyenne de vos commandes", a expliqué Codie.

Lorsque vous démarrez, vous n'avez pas à essayer de transformer complètement une entreprise. Codie a dit que vous pouvez chercher un petit différentiel pour commencer.

Elle a également dit que vous devriez vous poser les questions suivantes pour commencer :

• Combien d'argent voulez-vous gagner ?
• Où l'entreprise doit-elle être située?
• Avez-vous les compétences nécessaires pour gérer l'entreprise ou aurez-vous besoin d'embaucher quelqu'un?

Les réponses à ces questions vous aideront à affiner les types d'entreprises disponibles sur des sites comme BizBuySell.com.

Remarque : Codie enseigne un cours complet sur ce sujet intitulé Acquisitions non conventionnelles (utilisez le code sidehustle20 pour 20 % de réduction).

Critères pour investir dans l'immobilier

Chad a déclaré qu'il y avait beaucoup de similitudes dans la façon dont il envisageait d'investir dans l'immobilier et dans la façon dont Codie abordait l'investissement dans les entreprises.

Cela s'applique particulièrement à aller avec quelque chose que vous comprenez. Chad dit qu'il cite toujours Warren Buffett lorsqu'il conseille les gens, en me disant, "il n'achète que des entreprises simples et compréhensibles pour lui-même".

Chad a également déclaré qu'une grande partie de ce qui fait un bon investissement immobilier est intuitive. Même si vous n'êtes pas propriétaire, vous avez vécu dans un appartement ou une maison. Vous en savez également beaucoup sur les régions dans lesquelles vous avez vécu.

Il est donc logique de commencer par chercher dans les quartiers que vous connaissez pour trouver ces offres d'arbitrage. Si vous devez chercher plus loin, vous pouvez toujours rechercher les types de propriétés que vous connaissez.

Remarque : si vous investissez hors de l'État, une plate-forme comme Roofstock facilite la recherche et la comparaison de propriétés.

Ensuite, il y a les propriétés qui comportent plus de risques, les projets de redressement. Semblable à ce dont Codie a parlé lors de la recherche d'une entreprise où vous pouvez mettre en œuvre des changements significatifs, vous pouvez également trouver des propriétés qui ont besoin d'être réparées.

Ce sont les types de propriétés que le Tchad achète généralement. Il recherche un « cap rate », c'est-à-dire un rendement locatif sans effet de levier, d'environ 9 à 11 % sur un bien à aménager. Ce serait plus proche de 6-7% sur une multi-unité moyenne en meilleur état.

Cash on Cash Return sur l'immobilier vs les petites entreprises

Le rendement en espèces de l'immobilier par rapport aux petites entreprises est très différent, tout comme le risque encouru.

En ce qui concerne l'immobilier, Chad a déclaré que dans le logement étudiant avec lequel il travaille, il s'attend à un retour sur investissement d'environ 8 à 20 %.

Avec les petites entreprises, en revanche, Codie a déclaré qu'elle ne concluait pas d'accord à moins de gagner au moins 100% d'argent comptant. Beaucoup de ses transactions ont même jusqu'à 600% de cash sur les retours en espèces.

La raison en est que vous pouvez déposer 10% en utilisant un prêt gouvernemental, ajouter un financement vendeur et avoir 20 à 30% à déposer selon la nature de l'entreprise.

La façon dont les entreprises sont évaluées est de 2 à 3 fois leur profit. Donc, si vous avez une entreprise qui gagne 100 000 $, cette entreprise vaut en moyenne 2 à 3 fois ce montant. Codie a déclaré qu'avec ces chiffres, elle s'attend à atteindre le seuil de rentabilité d'une entreprise d'ici 2-3 ans.

Donc, l'essentiel est que le risque est beaucoup plus élevé d'investir dans des entreprises que dans l'immobilier, mais les rendements sont également beaucoup plus élevés.

Options de financement lors de l'achat d'un bien immobilier

Il existe un éventail d'options de financement pour l'achat d'un bien immobilier. Cependant, Chad a déclaré que le démarrage parfait pour la plupart des gens est de se lancer dans le piratage domestique.

Le piratage de maison, c'est quand vous emménagez dans un quadruplex ou un duplex, vous avez donc un endroit où vivre. Vous obtenez alors un prêt propriétaire occupant subventionné ou assuré par le gouvernement afin que vous puissiez obtenir une mise de fonds de 3,5 à 5 % et un prêt de 3,5 % sur 30 ans.

"C'est de l'argent bon marché, des intérêts fixes à long terme et un acompte de 3,5 ou 5 %", a expliqué Chad.

C'est une extrémité du spectre où vous pouvez commencer à peu de frais. À l'autre extrémité du spectre se trouvent le financement commercial, les prêts en argent dur et d'autres formes de financement que vous pouvez utiliser pour lever plus de fonds, mais qui ont un taux d'intérêt plus élevé.

Le Tchad fait beaucoup de financement vendeur et privé. Il trouve des individus qui sont satisfaits d'un rendement de 4 à 6 %, leur emprunte de l'argent, puis achète une propriété produisant un rendement de 10 à 12 %.

Options de financement lors de l'achat de petites entreprises

Codie a expliqué qu'environ 66% des petites entreprises sur des plateformes comme BizBuySell et LoopNet sont vendues avec un financement par le vendeur.

Cette forme de financement est difficile à obtenir pour l'immobilier, mais elle est tout à fait normale pour les petites entreprises. Codie a également déclaré que votre cote de crédit n'est pas aussi importante lors de l'achat d'une entreprise.

Si vous ne gagnez pas beaucoup d'argent, même si vous avez fait faillite, vous pouvez toujours acheter une entreprise. C'est parce que les prêteurs garantissent l'entreprise, ils ne garantissent pas votre crédit personnel.

Vous devrez cependant avoir une garantie personnelle et assurez-vous de prendre en compte l'embauche d'un opérateur pour gérer ou travailler dans votre entreprise.

Surprises, erreurs et maux de tête en cours de location

Chad a déclaré que certaines des erreurs qu'il avait commises concernaient l'achat de propriétés qui lui demandaient beaucoup de temps. Des choses comme sous-estimer l'emplacement et surestimer les flux de trésorerie.

Il a également déclaré qu'il était amoureux des feuilles de calcul et des chiffres au début de son entreprise. Il a oublié le côté humain de la location de biens, comme s'assurer que les propriétés sont des lieux de vie souhaitables pour les gens.

Chad a depuis établi une liste de vérification plus approfondie lors de l'achat de propriétés. Il couvre tous les fondamentaux de l'activité principale, ainsi que les locataires et combien ils aiment vivre dans la propriété.

Surprises, erreurs et maux de tête Posséder une petite entreprise

Codie a déclaré qu'il y a deux choses qu'elle prêche toujours pour aider les gens à éviter certains pièges courants lors de l'achat d'une entreprise :

• Ne mordez pas une première affaire plus grosse que vous ne pouvez mâcher, et
• Soyez prudent lorsque vous achetez un emploi et non une entreprise

Elle a dit que vous vouliez trouver un terrain d'entente. Vous voulez acheter une entreprise avec suffisamment de coussin où vous pouvez vous permettre de faire appel à un opérateur ou de mettre des personnes de l'intérieur de l'entreprise dans le rôle.

Codie a également déclaré que vous devriez également être conservateur avec votre première entreprise. Cela vous aidera à gagner en confiance, puis vous pourrez commencer à évoluer et à faire des affaires plus importantes.

Elle n'a jamais vu une entreprise faire faillite ou perdre de l'argent, mais Codie a acheté des entreprises qui étaient trop petites. Ils sont devenus difficiles à superviser, alors elle a dû se départir de ces entreprises.

Codie a déclaré que la plus grande erreur qu'elle avait commise dans cet espace était de ne pas s'exécuter. Il est difficile d'acheter des entreprises – il y a beaucoup de pièces mobiles et vous devez faire preuve de diligence raisonnable.

Mais il y a un avantage à cela : "Chaque fois qu'il y a cette friction, c'est là que se trouve l'arbitrage, c'est là que tout l'argent est gagné", a expliqué Codie.

Avec le recul, le seul souhait de Codie était d'avoir commencé plus tôt. Son conseil à toute personne intéressée à investir dans des entreprises est : "Prends des paris prudents, mais commence maintenant."

Acheter une entreprise ou investir dans l'immobilier Arguments de clôture

L'argument de clôture de Codie était "choisissez-vous". Elle a ajouté qu'elle pense que les petites entreprises ont la meilleure évaluation aujourd'hui, au niveau de prix le plus bas avec le plus grand effet de levier autorisé.

Son meilleur conseil est de développer des flux de revenus diversifiés si vous travaillez actuellement un 9-5 pour vous protéger. N'importe qui peut commencer à se renseigner sur l'immobilier ou l'achat d'entreprises, et personne ne regrettera d'avoir découvert l'une ou l'autre de ces entreprises.

Chad était d'accord avec Codie, disant "tu dois posséder quelque chose".

Il a dit que tout ce qui concerne l'immobilier n'aura pas de sens, mais une grande partie est intuitive, et il existe tellement de façons créatives de financer qu'il n'y a aucune excuse pour ne pas commencer.

Liens et ressources de cet épisode

• CoachCarson.com
• Prendre une retraite anticipée avec l'immobilier (le livre de Chad)
• ContrarianThinking.co
• Acquisitions non conventionnelles (utilisez le code sidehustle20 pour 20 % de réduction)
• Achetez puis construisez – Par Walker Deibel
• BizAcheterVendre
• LoopNet
• House Hacking 101 : Vivez gratuitement et transformez votre plus grosse dépense en centre de profit, avec Craig Curelop
• Maisons gratuites : comment créer un portefeuille immobilier d'un million de dollars en parallèle, avec Austin Miller
• 10 raisons d'acheter une entreprise de laverie automatique comme prochaine étape, avec Jordan Berry
• 20 % d'argent comptant sur l'argent comptant dans le parc de maisons mobiles Investir ? L'agitation du côté immobilier que vous n'aviez probablement pas envisagée, avec Jefferson Lilly
• Investissement immobilier numérique pour les flux de trésorerie, avec Ace Chapman

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