Side Hustle 摊牌：购买企业与投资房地产

如果您希望为您的底线增加一些时间杠杆现金流，两个最佳选择是投资租赁房地产和购买小型企业。

两者都是可行的选择，为了帮助您确定这些投资选择中的一个或两个是否适合您，是时候进行另一场 Side Hustle Showdown 了。

对于辩论，我邀请了两个 Side Hustle Show 的最爱：

• Chad Carson是 100 多处房产的所有者，也是《 Retire Early with Real Estate 》一书的作者。
• Codie Sanchez拥有几家所谓的“无聊”小企业，包括一家自助洗衣店和一家播客制作服务公司。

（在 Chad 的首次亮相中，我们介绍了 5 种低成本的房地产入门方式。通过 Codie，我们探索了如何发展电子邮件通讯并从中获利。）

调整一周以学习：

• Chad 和 Codie 建立了什么样的投资组合
• 如何开始购买房地产和小企业
• 一些可用的创造性融资选择
• 他们一路走来的错误
• 和更多

乍得的房地产投资组合

为了让您了解房地产世界的可能性，乍得大学刚毕业就开始炒房，并在过去 18 年中建立了 100 多个出租房屋的投资组合。

乍得和他的合伙人从单户住宅开始，他们搬进了小型多单元房，拥有移动房屋，进行了一些票据投资，现在他们做的大部分是学生出租。

从时间投资的角度来看，Chad 说他刚开始时必须戴很多帽子，并且投入了很多时间。

如今，他的物业经理负责处理大部分日常工作。 乍得从高层次管理他的业务，每周只花 30 分钟到几个小时来监督他的业务。

乍得将房地产描述为“一开始是初创公司，最终是真正的投资”。

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Codie 的业务组合

Codie 目前拥有“大约 15 家企业”，营业额从几十万到数百万美元不等。

在直接投资中小型企业之前，Codie 长期以来一直在投资各种业务。

她有一个大麻商业基金，她向大约 68 家公司投资了大约 250-3 亿美元，在此之前购买了资产管理公司。

“所有这一切的共同点只是寻找市场仍然低估资产的套利机会， ”科迪告诉我。

科迪说，她喜欢投资“无聊的企业”——比如自助洗衣店、园林绿化服务、会计实务——我们大多数人每天都在使用的服务类型。

她说这类似于购买抵押贷款的房子。 您可以通过 SBA 贷款购买大部分企业，而您只需支付 10%。

不过，这些条款比抵押贷款短，通常为 5-10 年。 Codie 说，她通常会在 3 到 5 年内还清贷款，并且拥有现金流量资产。

从哪里开始为企业购物

如果您想开始购买企业，Codie 说有两件重要的事情是：

• 知道如何正确地做
• 能够获得一些资金

她说 25,000-50,000 美元就足够开始了。 至于学习业务，Codie 说网上有很多资源会有所帮助。

首先，您可以注册她的时事通讯以获取大量可操作的提示。 她还推荐了 Walker Deibel 的一本名为Buy Then Build的书。

下一步是看看你最大的成本是什么。 你今天在哪里花钱？

Codie 分享的一个例子是她的美化工作人员。 他不能接受信用卡付款，而科迪总是不得不追着他用支票付款。

于是，她开始向老板询问他的生意。 他解释说，他的收入约为 100 万美元，并从他和儿子之间带回了约 30 万美元。

不过，他不知所措，并且在业务的运营方面苦苦挣扎。 科迪提议投资他的生意并帮助他。

她提出投资 100,000 美元，并向他展示如何连接订阅、自动支付和简化他的一些流程，以换取他业务的现金流百分比。

如果你不知道如何经营一家企业，科迪说你可以从类似的事情开始。

要迈出下一步，您可以考虑购买自助洗衣店、自动售货机和其他低成本企业。

如果您想浏览附近的待售企业，Codie 建议您查看 BizBuySell 和 LoopNet。 这些是互联网上寻找待售企业的最大市场。

购买企业时的标准

“当我去投资一家企业时，我个人希望看到额外的上涨空间，”科迪告诉我。

Codie 的意思是看到了实施变革以改善业务的机会。

“让客户感到痛苦的事情实际上可能是您消除摩擦的地方，从而增加资金并可能增加您的平均订单规模，”Codie 解释说。

当您刚开始时，您不必尝试完全扭转业务。 Codie 说你可以从一个小的差异开始。

她还说你应该问自己以下问题才能开始：

• 你想赚多少钱？
• 企业需要设在哪里？
• 您是否具备经营业务的技能，还是需要雇用某人？

这些问题的答案将帮助您缩小 BizBuySell.com 等网站上可用的业务类型。

注意：Codie 教授有关此主题的完整课程，称为非常规收购（使用代码 sidehustle20 可享受 20% 的折扣）。

投资房地产的标准

乍得说，他对房地产投资的看法与科迪投资企业的方式有很多相似之处。

这尤其适用于你理解的东西。 查德说，他在向人们提供建议时总是引用沃伦巴菲特的话，告诉我，“他只为自己购买简单易懂的企业。”

乍得还说，很多好的房地产投资都是直观的。 即使你没有财产，你也住在公寓或房子里。 你也知道很多关于你住过的地区。

因此，从您知道的社区开始寻找这些套利交易是有意义的。 如果您必须看更远的地方，您仍然可以寻找您熟悉的房产类型。

注意：如果在州外投资，像 Roofstock 这样的平台可以很容易地购买和比较房产。

还有一些附加风险更大的房产，即周转项目。 与 Codie 在寻找可以实施有意义更改的业务时所说的类似，您也可以找到需要修复的属性。

这些是乍得通常购买的房产类型。 他寻找需要修复的房产的“上限率”，即无杠杆租金收益率，约为 9-11%。 在更好的条件下，这将接近平均多单元的 6-7%。

现金现金回报房地产与小企业

房地产的现金回报与小企业的现金回报非常不同，所涉及的风险也是如此。

在房地产方面，Chad 在与他合作的学生宿舍中表示，他预计现金回报率约为 8-20%。

另一方面，对于小型企业，科迪表示，除非她至少 100% 以现金赚取现金，否则她不会进行交易。 她的很多交易甚至有高达 600% 的现金回报。

原因是您可以使用政府贷款支付 10%，添加卖方融资，并根据业务情况有 20-30% 的押金。

企业的估值方式是其利润的 2-3 倍。 因此，如果您的企业收入为 100,000 美元，那么该企业的平均价值是该金额的 2-3 倍。 Codie 表示，凭借这些数字，她希望在 2-3 年内实现业务收支平衡。

因此，底线是投资企业的风险比房地产投资高得多，但回报也高得多。

购买房地产时的融资选择

购买房地产有多种融资选择。 然而，Chad 表示，对于大多数人来说，最理想的创业方式是开始进行房屋黑客攻击。

House hacking 是指您搬进四人房或复式房，这样您就有了住的地方。 然后，您将获得政府补贴或保险的自住贷款，因此您可以获得 3.5-5% 的首付和 3.5% 的 30 年期贷款。

“那是便宜的钱、长期的固定利息，以及 3.5% 或 5% 的首付，”Chad 解释说。

这是您可以相当便宜地开始的频谱的一端。 另一方面是商业融资、硬通货贷款和其他可以用来筹集更多资金但利率更高的融资形式。

乍得做了很多卖方和私人融资。 他找到对 4-6% 回报感到高兴的人，向他们借钱，然后购买产生 10-12% 回报的房产。

购买小企业时的融资选择

Codie 解释说，在 BizBuySell 和 LoopNet 等平台上，约有 66% 的小企业是通过卖方融资出售的。

这种融资方式对于房地产来说很难获得，但对于小企业来说却是很正常的。 Codie 还表示，在购买企业时，您的信用评级并不那么重要。

如果您没有赚很多钱，即使您已经破产，您仍然可以购买企业。 这是因为贷方正在承销业务，而不是在承销您的个人信用。

不过，您必须有个人担保，并确保考虑聘请操作员来经营或在您的企业中工作。

意外、错误和令人头痛的租赁

查德说，他犯的一些错误与购买需要花费大量时间的房产有关。 诸如低估位置和高估现金流之类的事情。

他还说，他在业务早期就迷恋电子表格和数字。 他忘记了出租房产的人性化一面，例如确保房产是人们居住的理想场所。

此后，乍得在购买房产时制定了更彻底的尽职调查清单。 它涵盖了所有核心业务基本面，以及了解租户以及他们喜欢住在该物业中的程度。

拥有小企业的惊喜、错误和头痛

Codie 说，她总是宣扬两件事，以帮助人们在购买企业时避免一些常见的陷阱：

• 不要咬下比你能咀嚼的更大的第一笔交易，并且
• 小心购买工作而不是企业

她说你想找到一个中间立场。 您想购买一家有足够缓冲的企业，您可以负担得起聘请一名操作员或让企业内部人员担任该职位。

Codie 还说，你也应该对你的第一笔生意保持保守。 这将帮助您获得信心，然后您可以开始扩大规模并进行更大的交易。

她从未有过企业倒闭或亏损，但科迪收购了规模太小的企业。 他们成为监督的时间，所以她不得不剥离这些业务。

Codie 说她在这个领域犯的最大错误是没有执行。 购买企业很困难——有很多活动部件，你需要做尽职调查。

但这有一个好处：“任何时候都有摩擦，这就是套利的所在，这就是所有赚钱的地方，”科迪解释说。

回首往事，科迪唯一的愿望就是早点开始。 她对任何有兴趣投资企业的人的建议是： “保守的赌注，但现在就开始。”

购买企业与投资房地产的结束论点

Codie 的结束语是“选择你自己”。 她确实补充说，她认为小企业目前的估值最高，价格水平最低，杠杆率最高。

她最好的建议是，如果您目前正以朝九晚五的方式工作以保护自己，那么您应该开发多元化的收入来源。 任何人都可以开始学习房地产或购买业务，没有人会后悔学习这些业务中的任何一个。

乍得同意科迪的观点，说“你必须拥有一些东西”。

他说，并非所有与房地产有关的事情都有意义，但其中很多都是直观的，而且有很多创造性的融资方式，没有理由不开始。

本集的链接和资源

• CoachCarson.com
• 与房地产提前退休（乍得的书）
• 反向思维
• 非常规收购（使用代码 sidehustle20 可享受 20% 的折扣）
• 购买然后建造——作者：Walker Deibel
• 买卖
• 环网
• House Hacking 101：自由生活，将最大的支出变成利润中心，与 Craig Curelop
• 免费房屋：如何与 Austin Miller 一起建立价值 100 万美元的房地产投资组合
• 与乔丹·贝瑞（Jordan Berry）一起购买自助洗衣店业务作为下一个副业的 10 个理由
• 移动房屋公园投资中的20％现金现金？ 与 Jefferson Lilly 一起，您可能没有考虑过的房地产方面的喧嚣
• 与 Ace Chapman 一起为现金流进行数字房地产投资

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