Side Hustle Showdown: покупка бизнеса или инвестиции в недвижимость

Если вы хотите добавить к своей прибыли денежный поток с использованием заемных средств, два из лучших вариантов — это инвестировать в аренду недвижимости и покупать малый бизнес.

Оба варианта являются жизнеспособными, и чтобы помочь вам понять, подходят ли вам один или оба из этих вариантов инвестиций, пришло время для еще одного разбора Side Hustle Showdown.

Для дебатов я снова пригласил двух фаворитов Side Hustle Show:

• Чад Карсон — владелец более чем 100 объектов недвижимости и автор книги « Досрочный выход на пенсию с недвижимостью ».
• Коди Санчес — владелец нескольких так называемых «скучных» малых предприятий, включая прачечную самообслуживания и службу производства подкастов.

(В первом выступлении Чада мы рассказали о 5 недорогих способах начать работу в сфере недвижимости. Вместе с Коди мы узнали, как развивать и монетизировать рассылку по электронной почте.)

Настройтесь на неделю, чтобы узнать:

• какие портфели создали Чад и Коди
• как вы можете начать покупать недвижимость и малый бизнес
• некоторые из доступных вариантов креативного финансирования
• ошибки, которые они сделали на этом пути
• и более

Портфель недвижимости Чада

Чтобы дать вам представление о том, что возможно в мире недвижимости, Чад начал продавать дома сразу после колледжа и за последние 18 лет создал портфолио из более чем 100 объектов аренды.

Чад и его партнер начали с домов на одну семью, они переехали в небольшие многоквартирные дома, у них были мобильные дома, они вложили некоторые средства, и теперь основная часть того, что они делают, — это аренда жилья для студентов.

С точки зрения инвестиций во времени, Чад сказал, что ему приходилось носить много шляп, когда он только начинал, и ему уделялось много времени.

Сегодня у него есть менеджеры по недвижимости, которые занимаются большей частью повседневной работы. Чад управляет своим бизнесом на высоком уровне и тратит от 30 минут до нескольких часов в неделю, наблюдая за своим бизнесом.

Чад описал недвижимость как «стартап в начале и настоящую инвестицию в конце».

По теме: 71 идея пассивного дохода

Бизнес-портфолио Коди

В настоящее время у Коди «около 15 предприятий», оборот которых составляет от пары сотен тысяч до миллионов долларов дохода.

Прежде чем напрямую инвестировать в малый и средний бизнес, Коди долгое время инвестировал в различные предприятия.

У нее был бизнес-фонд по производству каннабиса, в который она вложила около 250-300 миллионов долларов примерно в 68 компаний, а до этого купила фирмы по управлению активами.

«Общая нить всего этого — просто поиск возможности для арбитража, когда рынок все еще недооценивает актив», — сказал мне Коди.

Коди сказала, что ей нравится инвестировать в «скучный бизнес» — например, в прачечные самообслуживания, ландшафтные услуги, бухгалтерские услуги — виды услуг, которыми большинство из нас пользуется ежедневно.

Она сказала, что это похоже на покупку дома в ипотеку. Вы можете приобрести большую часть бизнеса с помощью кредита SBA, и вам нужно будет внести только 10%.

Сроки короче, чем ипотека, как правило, 5-10 лет. Коди сказала, что обычно она погашает кредит в течение 3-5 лет и у нее есть оборотный актив.

С чего начать покупки для бизнеса

Если вы хотите начать покупать бизнес, Коди сказал, что важны две вещи:

• Зная, как сделать это правильно
• Возможность получить некоторый капитал

Она сказала, что 25 000–50 000 долларов достаточно для начала. Что касается изучения бизнеса, Коди сказал, что в Интернете есть много ресурсов, которые могут помочь.

Для начала вы можете подписаться на ее информационный бюллетень, чтобы получать множество практических советов. Она также порекомендовала книгу Уокера Дейбеля « Купи, а затем создай».

Следующий шаг — посмотреть, каковы ваши самые большие расходы. Куда вы тратите деньги сегодня?

Примером, которым поделилась Коди, был ее парень-озеленитель. Он не мог принимать платежи по кредитным картам, и Коди всегда приходилось преследовать его, чтобы заплатить чеком.

Итак, она начала расспрашивать владельца о его бизнесе. Он объяснил, что заработал около 1 миллиона долларов и забрал домой около 300 000 долларов между ним и его сыном.

Однако он был ошеломлен и боролся с операционной стороной своего бизнеса. Коди предложил инвестировать в его бизнес и помочь ему.

Она предложила инвестировать 100 000 долларов и показать ему, как подключать подписки, автоматизировать платежи и оптимизировать некоторые из его процессов в обмен на процент оборотных средств от его бизнеса.

Коди сказал, что если вы не знаете, как вести бизнес, вы можете начать с чего-то подобного.

Чтобы сделать этот первый следующий шаг, вы можете купить прачечную самообслуживания, торговые автоматы и другие недорогие предприятия.

Если вы хотите просмотреть список предприятий, выставленных на продажу рядом с вами, Коди порекомендовал обратиться к BizBuySell и LoopNet. Это крупнейшие торговые площадки в Интернете, где можно найти предприятия для продажи.

Критерии при покупке бизнеса

«Когда я иду инвестировать в бизнес, мне лично нравится видеть дополнительный потенциал роста», — сказал мне Коди.

Под этим Коди понимает возможность внедрения изменений, которые улучшат бизнес.

«Вещи, которые болезненны для клиентов, на самом деле могут быть местами, где вы устраняете трения и, таким образом, увеличиваете деньги и, возможно, ваш средний размер заказа», — объяснил Коди.

Когда вы только начинаете, вам не нужно пытаться полностью перевернуть бизнес. Коди сказал, что ты можешь поискать один небольшой дифференциал для начала.

Она также сказала, что вы должны задать себе следующие вопросы, чтобы начать:

• Сколько денег вы хотите заработать?
• Где должен находиться бизнес?
• У вас есть навыки для ведения бизнеса или вам нужно будет нанять кого-то?

Ответы на эти вопросы помогут вам сузить круг видов бизнеса, доступных на таких сайтах, как BizBuySell.com.

Примечание. Коди ведет полный курс по этой теме под названием «Нетрадиционные приобретения» (используйте код sidehustle20, чтобы получить скидку 20%).

Критерии при инвестировании в недвижимость

Чад сказал, что в том, как он смотрит на инвестиции в недвижимость, и в том, как Коди подходит к инвестированию в бизнес, есть много общего.

Это особенно относится к работе с чем-то, что вы понимаете. Чад говорит, что всегда цитирует Уоррена Баффета, когда дает советы людям, говоря мне, что «он покупает только простые и понятные бизнесы для себя».

Чад также сказал, что многое из того, что делает хорошие инвестиции в недвижимость интуитивно понятными. Даже если у вас нет собственности, вы жили в квартире или доме. Вы также много знаете о районах, в которых жили.

Итак, имеет смысл начать с поиска таких арбитражных сделок в известных вам районах. Если вам нужно искать дальше, вы все равно можете искать типы свойств, с которыми вы знакомы.

Примечание. Если вы инвестируете за пределами штата, такая платформа, как Roofstock, упрощает поиск и сравнение объектов недвижимости.

Кроме того, есть свойства, которые сопряжены с большим риском, проекты по восстановлению. Подобно тому, о чем говорил Коди, когда искал бизнес, в котором можно внести значимые изменения, вы также можете найти свойства, нуждающиеся в ремонте.

Это тип недвижимости, которую обычно покупает Чад. Он ищет «предельную ставку», которая представляет собой доход от аренды без использования заемных средств, около 9-11% для недвижимости, нуждающейся в ремонте. Это было бы ближе к 6-7% для среднего многоквартирного дома в лучшем состоянии.

Денежные средства при возврате денежных средств на недвижимость по сравнению с малым бизнесом

Возврат наличными в недвижимость по сравнению с малым бизнесом сильно отличается, как и связанный с этим риск.

Что касается недвижимости, Чад сказал в студенческом общежитии, с которым он работает, он ожидает возврата наличных в размере около 8-20%.

С другой стороны, с малым бизнесом Коди сказала, что она не заключает сделку, если она не зарабатывает как минимум 100% наличными. Во многих ее сделках даже есть до 600% наличных денег при возврате наличных.

Причина в том, что вы можете внести 10% с помощью государственного кредита, добавить финансирование продавца и иметь 20-30% для внесения в зависимости от того, чем занимается бизнес.

Бизнес оценивается в 2-3 раза больше его прибыли. Итак, если у вас есть бизнес, приносящий 100 000 долларов, этот бизнес стоит в среднем в 2-3 раза больше. Коди сказала, что с этими цифрами она ожидает безубыточности бизнеса в течение 2-3 лет.

Итак, суть в том, что риск гораздо выше при инвестировании в бизнес, чем в недвижимость, но и доходность также намного выше.

Варианты финансирования при покупке недвижимости

Существует целый спектр вариантов финансирования для покупки недвижимости. Тем не менее, Чад сказал, что идеальный стартап для большинства людей — начать с взлома дома.

Взлом дома — это когда вы переезжаете в четырехквартирный дом или дуплекс, чтобы вам было где жить. Затем вы получаете субсидируемый или застрахованный государством кредит на жильца-собственника, поэтому вы можете получить первоначальный взнос в размере 3,5-5% и 30-летний кредит в размере 3,5%.

«Это дешевые деньги, долгосрочные фиксированные проценты и первоначальный взнос в размере трех с половиной или 5%, — объяснил Чад.

Это один конец спектра, где вы можете начать довольно дешево. На другом конце спектра находятся коммерческое финансирование, твердые денежные кредиты и другие формы финансирования, которые вы можете использовать для привлечения большего количества средств, но с более высокой процентной ставкой.

Чад много занимается продажами и частным финансированием. Он находит людей, которые довольны доходом в 4-6%, занимает у них деньги, а затем покупает недвижимость с доходом в 10-12%.

Варианты финансирования при покупке малого бизнеса

Коди объяснил, что около 66% малых предприятий на таких платформах, как BizBuySell и LoopNet, продаются с финансированием продавца.

Эту форму финансирования трудно получить для недвижимости, но это вполне нормально для малого бизнеса. Коди также сказал, что ваш кредитный рейтинг не так важен при покупке бизнеса.

Если вы не зарабатываете много денег, даже если у вас были банкротства, вы все равно можете купить бизнес. Это потому, что кредиторы гарантируют бизнес, они не гарантируют ваш личный кредит.

Однако у вас должна быть личная гарантия, и обязательно примите во внимание найм оператора для управления или работы в вашем бизнесе.

Сюрпризы, ошибки и головные боли

Чад сказал, что некоторые из ошибок, которые он совершил, связаны с покупкой недвижимости, на которую он потратил много времени. Такие вещи, как недооценка местоположения и переоценка денежного потока.

Он также сказал, что был очарован электронными таблицами и числами на раннем этапе своего бизнеса. Он забыл о человеческой стороне сдачи собственности в аренду, например, о том, чтобы убедиться, что недвижимость является желанным местом для проживания людей.

С тех пор Чад составил более тщательный контрольный список должной осмотрительности при покупке недвижимости. Он охватывает все основные принципы бизнеса, а также рассматривает арендаторов и то, насколько им нравится жить в собственности.

Сюрпризы, ошибки и головные боли при владении малым бизнесом

Коди сказала, что есть две вещи, которые она всегда проповедует, чтобы помочь людям избежать некоторых распространенных ошибок при покупке бизнеса:

• Не откусывайте от первой сделки больше, чем вы можете прожевать, и
• Будьте осторожны, покупая работу, а не бизнес

Она сказала, что ты хочешь найти золотую середину. Вы хотите купить бизнес с достаточной подушкой безопасности, где вы можете позволить себе привлечь оператора или назначить на эту роль людей из бизнеса.

Коди также сказал, что вы также должны быть консервативны в своем первом бизнесе. Это поможет вам обрести уверенность, а затем вы сможете начать масштабироваться и заключать более крупные сделки.

Ее бизнес никогда не разорялся и не терял денег, но Коди покупала предприятия, которые были слишком маленькими. За ними стало хреново следить, поэтому ей пришлось отказаться от этого бизнеса.

Коди сказала, что самая большая ошибка, которую она совершила в этой сфере, — это неисполнение. Покупать бизнес сложно — есть много движущихся частей, и вам нужно проявлять должную осмотрительность.

Но у этого есть и положительная сторона: «Каждый раз, когда возникают трения, именно здесь происходит арбитраж, именно здесь делаются все деньги», — объяснил Коди.

Оглядываясь назад, единственное желание Коди состояло в том, чтобы она начала раньше. Ее совет всем, кто заинтересован в инвестировании в бизнес, звучит так: «Делайте консервативные ставки, но начинайте прямо сейчас».

Покупка бизнеса или инвестиции в недвижимость Заключительные аргументы

Заключительный аргумент Коди был: «Выбери сам». Она добавила, что, по ее мнению, малые предприятия сегодня имеют наилучшую оценку, при самом низком уровне цен и максимально допустимом леверидже.

Ее лучший совет — развивать диверсифицированные источники дохода, если вы в настоящее время работаете с 9 до 5, чтобы обезопасить себя. Любой может начать изучать недвижимость или покупать бизнес, и никто не пожалеет, что узнал об одном из этих видов бизнеса.

Чад согласился с Коди, сказав: «У тебя должно быть что-то свое».

Он сказал, что не все, что связано с недвижимостью, будет иметь смысл, но многое из этого интуитивно понятно, и существует так много творческих способов финансирования, что нет оправдания тому, чтобы не начать.

Ссылки и ресурсы из этого эпизода

• CoachCarson.com
• Выйдите на пенсию раньше с недвижимостью (книга Чада)
• ContrarianThinking.co
• Нетрадиционные приобретения (используйте код sidehustle20 для 20% скидки)
• «Купи, а потом создавай» — Уокер Дайбел
• BizКупитьПродать
• LoopNet
• Взлом дома 101: живите свободно и превратите свои самые большие расходы в центр прибыли, с Крейгом Курелопом
• Бесплатные дома: как создать портфель недвижимости на 1 миллион долларов на стороне, с Остином Миллером
• 10 причин купить прачечную самообслуживания в качестве следующего подработка, с Джорданом Берри
• 20% наличными в Mobile Home Park Инвестирование? Сделка с недвижимостью, которую вы, вероятно, не рассматривали, с Джефферсоном Лилли
• Инвестиции в цифровую недвижимость для денежного потока, с Эйсом Чепменом

Спонсоры

• ODYS — получите скидку 100 долларов США на свой первый устаревший домен премиум-класса при упоминании Side Hustle Nation!

ODYS — это платформа, которая курирует устаревшие домены премиум-класса. Это помогает аффилированным маркетологам и владельцам онлайн-бизнеса получить преимущество перед конкурентами. Домены премиум-класса от ODYS помогут вам сэкономить годы на создании авторитета и дать толчок вашему цифровому присутствию.

Вот короткое закулисное видео рынка. (Возможно, вам придется запросить вступление в группу Side Hustle Nation FB, чтобы увидеть это.)

• Skillshare — Получите бесплатную пробную версию подписки Skillshare Premium с неограниченным доступом к более чем 30 000 занятий по запросу!

Хотите больше шоу Side Hustle?

Отмеченное наградами шоу Side Hustle Show
10 лучших подкастов о предпринимательстве
с более чем 1000 5-звездочными оценками!

Слушайте в своем любимом приложении для подкастов или прямо в браузере.