Side Hustle Showdown: Cumpărarea unei afaceri vs. Investiții în imobiliare

Dacă doriți să adăugați un flux de numerar cu efect de pârghie în timp, două dintre cele mai bune opțiuni sunt să investiți în închiriere imobiliară și să cumpărați afaceri mici.

Ambele sunt opțiuni viabile și, pentru a vă ajuta să vă dați seama dacă una dintre aceste opțiuni de investiții sau ambele sunt potrivite pentru dvs., este timpul pentru o altă Confruntare în Side Hustle Showdown.

Pentru dezbatere, am invitat înapoi două favorite Side Hustle Show:

• Chad Carson este proprietarul a peste 100 de proprietăți și autorul cărții Retire Early with Real Estate .
• Codie Sanchez este proprietarul mai multor afaceri mici așa-zise „plictisitoare”, inclusiv o spălătorie și un serviciu de producție de podcast.

(La prima apariție a Ciadului, am acoperit 5 moduri ieftine de a începe în domeniul imobiliar. Cu Codie, am explorat cum să creștem și să monetizam un buletin informativ prin e-mail.)

Acordați-vă săptămâna pentru a învăța:

• ce fel de portofolii au construit Chad și Codie
• cum puteți începe să cumpărați imobiliare și afaceri mici
• unele dintre opțiunile creative de finanțare disponibile
• greșelile pe care le-au făcut pe parcurs
• și altele

Portofoliul imobiliar al Ciadului

Pentru a vă face o idee despre ceea ce este posibil în lumea imobiliară, Chad a început să schimbe case imediat după facultate și a construit un portofoliu de peste 100 de închirieri în ultimii 18 ani.

Chad și partenerul său au început să înființeze case unifamiliale, s-au mutat în mai multe unități mici, au avut case mobile, au făcut câteva investiții notabile, iar acum cea mai mare parte a ceea ce fac este închirierea studenților.

Din punct de vedere al investițiilor în timp, Chad a spus că a trebuit să poarte multe pălării atunci când a început și a fost pus în mult timp.

Astăzi, are administratori de proprietate care se ocupă de cea mai mare parte a muncii de zi cu zi. Chad își gestionează afacerea de la un nivel înalt și petrece doar 30 de minute până la câteva ore pe săptămână supervându-și afacerea.

Chad a descris imobiliarele drept „un startup la început și o adevărată investiție la final”.

Înrudit: 71 de idei de venit pasiv

Portofoliul de afaceri al lui Codie

În prezent, Codie are „aproximativ 15 companii” care fac venituri de la câteva sute de mii la milioane de dolari.

Înainte de a investi direct în întreprinderi mici și mijlocii, Codie a investit de mult timp într-o varietate de afaceri.

Ea avea un fond de afaceri cu canabis în care a investit aproximativ 250-300 de milioane de dolari în aproximativ 68 de companii și, înainte de aceasta, a cumpărat firme de gestionare a activelor.

„Firul comun prin toate acestea este doar căutarea oportunității de arbitraj în care piața încă este sub prețul unui activ”, mi-a spus Codie.

Codie a spus că îi place să investească în „afaceri plictisitoare” - cum ar fi spălătoriile, serviciile de amenajare a teritoriului, practicile de contabilitate - tipurile de servicii pe care majoritatea dintre noi le folosim zilnic.

Ea a spus că este asemănător cu cumpărarea unei case cu o ipotecă. Puteți achiziționa majoritatea unei afaceri cu un împrumut SBA și va trebui să renunțați doar la 10%.

Termenele sunt mai scurte decât o ipotecă, de obicei 5-10 ani. Codie a spus că, de obicei, plătește împrumutul în 3-5 ani și are un activ cu flux de numerar.

De unde să începeți cumpărăturile pentru companii

Dacă ai vrut să începi să cumperi o afacere, Codie a spus că două lucruri importante sunt;

• Să știi cum să o faci corect
• A putea obține niște capital

Ea a spus că 25.000-50.000 de dolari sunt suficienți pentru a începe. În ceea ce privește învățarea afacerii, Codie a spus că există o mulțime de resurse online care vă vor ajuta.

Pentru început, vă puteți înscrie la newsletter-ul ei pentru o mulțime de sfaturi utile. Ea a recomandat și o carte numită Buy Then Build de Walker Deibel.

Următorul pas este să te uiți la care sunt costurile tale cele mai mari. Unde cheltuiți banii astăzi?

Un exemplu pe care l-a împărtășit Codie a fost tipul ei peisagist. Nu putea accepta plăți cu cardul de credit, iar Codie trebuia mereu să-l alunge pentru a-l plăti cu cec.

Așa că a început să-l întrebe pe proprietar despre afacerea lui. El a explicat că făcea venituri de aproximativ 1 milion de dolari și ia acasă aproximativ 300.000 de dolari între el și fiul său.

Era totuși copleșit și se lupta cu partea operațională a afacerii sale. Codie s-a oferit să investească în afacerea lui și să-l ajute.

Ea s-a oferit să investească 100.000 de dolari și să-i arate cum să conecteze abonamentele, să automatizeze plățile și să-și eficientizeze unele dintre procesele în schimbul unui procent din afacerea sa cu flux de numerar.

Dacă nu știi cum să conduci o afacere, Codie a spus că ai putea începe cu ceva asemănător cu asta.

Pentru a face primul pas următor, puteți să cumpărați o spălătorie automată, automate și alte afaceri cu costuri mai mici.

Dacă doriți să căutați afaceri de vânzare în apropierea dvs., Codie a recomandat să căutați pe BizBuySell și LoopNet. Acestea sunt cele mai mari piețe de pe internet pentru a găsi afaceri de vânzare.

Criterii atunci când cumpărați o afacere

„Când merg să investesc într-o afacere, personal îmi place să văd un avantaj suplimentar”, mi-a spus Codie.

Ceea ce înseamnă Codie prin aceasta este să vadă oportunitatea de a implementa o schimbare care va îmbunătăți afacerea.

„Lucrurile care sunt dureroase pentru clienți pot fi de fapt locuri în care eliminați frecarea și astfel creșteți banii și, potențial, dimensiunea medie a comenzii”, a explicat Codie.

Când începeți pentru prima dată, nu trebuie să încercați să transformați complet o afacere. Codie a spus că puteți căuta un mic diferențial pentru a începe.

Ea a mai spus că ar trebui să vă puneți următoarele întrebări pentru a începe:

• Câți bani vrei să faci?
• Unde trebuie să fie localizată afacerea?
• Ai abilitățile pentru a conduce afacerea sau vei avea nevoie să angajezi pe cineva?

Răspunsurile la aceste întrebări vă vor ajuta să restrângeți tipurile de afaceri disponibile pe site-uri precum BizBuySell.com.

Notă: Codie predă un curs complet pe acest subiect numit Achiziții neconvenționale (utilizați codul sidehustle20 pentru 20% reducere).

Criterii atunci când investiți în proprietate

Chad a spus că există multe asemănări în modul în care privește investițiile în imobiliare și modul în care Codie abordează investițiile în afaceri.

Acest lucru se aplică în special pentru a merge cu ceva ce înțelegeți. Chad spune că îl citează întotdeauna pe Warren Buffett atunci când sfătuiește oamenii, spunându-mi: „El cumpără doar afaceri simple și de înțeles pentru el însuși”.

Chad a mai spus că multe dintre ceea ce face o investiție imobiliară bună este intuitivă. Chiar dacă nu deții proprietăți, ai locuit într-un apartament sau o casă. De asemenea, știi multe despre zonele în care ai trăit.

Deci, este logic să începeți prin a căuta în cartiere pe care le cunoașteți pentru a găsi aceste oferte de arbitraj. Dacă trebuie să căutați mai departe, puteți căuta în continuare tipuri de proprietăți cu care sunteți familiarizat.

Notă: dacă investiți în afara statului, o platformă precum Roofstock face mai ușor să cumpărați și să comparați proprietăți.

Apoi sunt proprietăți care au un risc mai mare, proiectele de turnaround. Similar cu ceea ce a vorbit Codie atunci când găsește o afacere în care poți implementa schimbări semnificative, poți găsi și proprietăți care necesită reparații.

Acestea sunt tipurile de proprietăți pe care Chad le cumpără de obicei. El caută o „rată plafon”, care este un randament de închiriere fără efect de levier, de aproximativ 9-11% pentru o proprietate care trebuie reparată. Acest lucru ar fi mai aproape de 6-7% la o unitate multiplă medie într-o stare mai bună.

Cash on Cash Return on Real Estate vs Mici întreprinderi

Rentabilitatea numerarului pe imobiliare față de întreprinderile mici este foarte diferită, la fel ca și riscul implicat.

În ceea ce privește proprietățile imobiliare, Chad a spus că, în cazarea studenților cu care lucrează, se așteaptă la un randament în numerar de aproximativ 8-20%.

În cazul întreprinderilor mici, pe de altă parte, Codie a spus că nu face o afacere decât dacă câștigă cel puțin 100% numerar din numerar. Multe dintre ofertele ei au chiar și până la 600% numerar pe returnări de numerar.

Motivul este că puteți reduce 10% folosind un împrumut guvernamental, puteți adăuga finanțare vânzătorului și aveți 20-30% de reducet, în funcție de afacerea.

Modul în care sunt evaluate afacerile este de 2-3 ori profitul lor. Deci, dacă aveți o afacere care câștigă 100.000 USD, acea afacere valorează în medie de 2-3 ori această sumă. Codie a spus că, cu aceste cifre, se așteaptă să ajungă la pragul de rentabilitate într-o afacere în 2-3 ani.

Deci, concluzia este că riscul este mult mai mare investiția în afaceri decât în ​​imobiliare, dar și randamentele sunt mult mai mari.

Opțiuni de finanțare atunci când cumpărați imobile

Există o gamă largă de opțiuni de finanțare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, Chad a spus că startup-ul perfect pentru majoritatea oamenilor este să înceapă cu hacking-ul casei.

Hackingul casei este atunci când te muți într-un fourplex sau un duplex, așa că ai un loc de locuit. Apoi obțineți un împrumut proprietar-ocupant fie subvenționat, fie asigurat de guvern, astfel încât să puteți obține un avans de 3,5-5% și un împrumut de 3,5% pe 30 de ani.

„Sunt bani ieftini, dobândă fixă ​​pe termen lung și un avans de trei și jumătate sau 5%”, a explicat Chad.

Acesta este un capăt al spectrului în care puteți începe destul de ieftin. La celălalt capăt al spectrului se află finanțarea comercială, împrumuturile cu bani tari și alte forme de finanțare pe care le poți folosi pentru a strânge mai multe fonduri, dar au o dobândă mai mare.

Ciad face o mulțime de finanțări private și vânzători. Găsește indivizi care sunt fericiți pentru o rentabilitate de 4-6%, împrumută bani de la ei și apoi cumpără o proprietate care produce o rentabilitate de 10-12%.

Opțiuni de finanțare atunci când cumpărați întreprinderi mici

Codie a explicat că aproximativ 66% dintre întreprinderile mici de pe platforme precum BizBuySell și LoopNet sunt vândute cu finanțare de la vânzător.

Această formă de finanțare este greu de obținut pentru imobiliare, dar este foarte normală pentru întreprinderile mici. Codie a mai spus că ratingul tău de credit nu este la fel de important atunci când cumperi o afacere.

Dacă nu câștigi mulți bani, chiar dacă ai avut faliment, poți în continuare să cumperi o afacere. Acest lucru se datorează faptului că creditorii susțin afacerea, nu vă subscriu creditul personal.

Totuși, va trebui să aveți o garanție personală și asigurați-vă că luați în considerare angajarea unui operator care să conducă sau să lucreze în afacerea dvs.

Surprize, greșeli și dureri de cap Running Rentals

Chad a spus că unele dintre greșelile pe care le-a făcut se referă la cumpărarea de proprietăți care i-au cerut mult timp. Lucruri precum subestimarea locației și supraestimarea fluxului de numerar.

De asemenea, a spus că a fost îndrăgostit de foile de calcul și de numerele de la începutul afacerii sale. A uitat latura umană a închirierii proprietății, cum ar fi asigurarea faptului că proprietățile sunt locuri de dorit pentru oameni pentru a trăi.

De atunci, Ciad a construit o listă de verificare mai amănunțită de due diligence atunci când cumpără proprietăți. Acesta acoperă toate elementele fundamentale ale afacerii, precum și o privire asupra chiriașilor și cât de mult le place să trăiască în proprietate.

Surprize, greșeli și dureri de cap deținând întreprinderi mici

Codie a spus că există două lucruri pe care le predică întotdeauna pentru a ajuta oamenii să evite unele capcane comune atunci când cumpără o afacere:

• Nu mușca o primă afacere mai mare decât poți mesteca și
• Ai grijă să cumperi un loc de muncă, nu o afacere

Ea a spus că vrei să găsești o cale de mijloc. Doriți să cumpărați o afacere cu o pernă suficientă în care vă puteți permite să aduceți un operator sau să puneți oameni din interiorul afacerii în acest rol.

Codie a mai spus că ar trebui să fii conservator cu prima ta afacere. Acest lucru vă va ajuta să câștigați încredere și apoi puteți începe să vă extindeți și să faceți oferte mai mari.

Ea nu a avut niciodată o afacere să se prăbușească sau să piardă bani, dar Codie a cumpărat afaceri care erau prea mici. Au devenit un timp nasol de supravegheat, așa că a trebuit să cedeze acele afaceri.

Codie a spus că cea mai mare greșeală pe care a făcut-o în acest spațiu este să nu execute. Este dificil să cumperi afaceri — există o mulțime de piese în mișcare și trebuie să-ți faci diligența.

Dar există un avantaj în acest sens: „Oricand există această fricțiune, acolo este arbitrajul, acolo se fac toți banii”, a explicat Codie.

Privind în urmă, singura dorință a lui Codie era să înceapă mai devreme. Sfatul ei pentru oricine este interesat să investească în afaceri este: „Faceți pariuri conservatoare, dar începeți acum”.

Cumpărarea unei afaceri vs. Investiții în imobiliare Argumente de închidere

Argumentul de încheiere al lui Codie a fost „alege-te singur”. Ea a adăugat că crede că întreprinderile mici au cea mai bună evaluare astăzi, la cel mai mic nivel de preț cu cel mai mare efect de levier permis.

Cel mai bun sfat al ei este să dezvolți fluxuri diversificate de venituri dacă lucrezi în prezent un 9-5 pentru a te proteja. Oricine poate începe să învețe despre imobiliare sau să cumpere afaceri și nimeni nu va regreta că a aflat despre oricare dintre aceste afaceri.

Chad a fost de acord cu Codie, spunând „trebuie să deții ceva”.

El a spus că nu tot ce are de-a face cu imobiliare va avea sens, dar o mare parte este intuitivă și există atât de multe modalități creative de finanțare, încât nu există nicio scuză pentru a nu începe.

Link-uri și resurse din acest episod

• CoachCarson.com
• Retrageți-vă devreme cu imobiliare (cartea lui Chad)
• ContrarianThinking.co
• Achiziții neconvenționale (folosește codul sidehustle20 pentru 20% reducere)
• Cumpărați, apoi construiți – de Walker Deibel
• BizBuySell
• LoopNet
• House Hacking 101: trăiește gratuit și transformă-ți cea mai mare cheltuială într-un centru de profit, cu Craig Curelop
• Case libere: Cum să construiți un portofoliu imobiliar de 1 milion de dolari în paralel, cu Austin Miller
• 10 motive pentru a cumpăra o companie de spălătorie cu mașina de spălat cu mașină, cu Jordan Berry
• Investiți 20% numerar în numerar în Mobile Home Park? Hustle din partea imobiliară la care probabil nu te-ai gândit, cu Jefferson Lilly
• Investiții imobiliare digitale pentru fluxul de numerar, cu Ace Chapman

Sponsori

• ODYS – Obțineți o reducere de 100 USD pentru primul dvs. domeniu premium, vechi când menționați Side Hustle Nation!

ODYS este o platformă care gestionează domenii premium vechi. Ajută agenții de marketing afiliați și proprietarii de afaceri online să câștige un avans față de concurență. Domeniile premium vechi de la ODYS vă pot economisi ani de construire a autorității și vă pot ajuta să vă declanșați prezența digitală.

Iată un videoclip rapid din culise al pieței. (Este posibil să trebuiască să solicitați să vă alăturați grupului FB Side Hustle Nation pentru a-l vedea.)

• Skillshare – Obțineți o probă gratuită a Skillshare Premium Membership, cu acces nelimitat la peste 30.000 de cursuri la cerere!

Vrei mai mult Side Hustle Show?

Premiat Side Hustle Show este un
Top 10 podcasturi antreprenoriale
cu peste 1.000 de evaluări de 5 stele!

Ascultă în aplicația ta de podcast preferată sau direct în browser.