부업 대결: 기업 인수 vs. 부동산 투자

시간 활용 현금 흐름을 수익에 추가하려는 경우 가장 좋은 두 가지 옵션은 부동산 임대에 투자하고 소규모 사업체를 구매하는 것입니다.

둘 다 실행 가능한 옵션이며 이러한 투자 옵션 중 하나 또는 둘 모두가 귀하에게 적합한지 파악하는 데 도움이 되도록 다른 Side Hustle Showdown 시간입니다.

토론을 위해 저는 Side Hustle Show에서 가장 좋아하는 두 가지를 다시 초대했습니다.

• Chad Carson 은 100개가 넘는 부동산의 소유자이자 부동산으로 조기 은퇴 의 저자입니다.
• Codie Sanchez 는 세탁소와 팟캐스트 제작 서비스를 포함하여 소위 "지루한" 소규모 비즈니스의 소유자입니다.

(Chad의 첫 등장에서 우리는 부동산을 시작하는 5가지 저렴한 방법을 다루었습니다. Codie와 함께 이메일 뉴스레터를 성장시키고 수익을 창출하는 방법을 탐구했습니다.)

다음을 배우기 위해 한 주의 조정:

• Chad와 Codie는 어떤 종류의 포트폴리오를 구축했습니까?
• 부동산 및 중소기업 구매를 시작하는 방법
• 사용 가능한 일부 크리에이티브 파이낸싱 옵션
• 그들이 길에서 저지른 실수
• 그리고 더

차드의 부동산 포트폴리오

부동산 세계에서 무엇이 가능한지에 대한 아이디어를 제공하기 위해 Chad는 대학을 졸업하자마자 주택을 뒤집기 시작했으며 지난 18년 동안 100개 이상의 임대 포트폴리오를 구축했습니다.

Chad와 그의 파트너는 단독 주택을 시작하여 소규모 다가구 주택으로 이사하고 이동 주택을 소유하고 일부 메모 투자를 했으며 지금은 대부분 학생 임대입니다.

시간 투자의 관점에서 Chad는 시작할 때 모자를 많이 써야 했고 많은 시간을 투자했다고 말했습니다.

오늘날 그는 대부분의 일상 업무를 처리하는 자산 관리자가 있습니다. Chad는 높은 수준에서 자신의 비즈니스를 관리하고 일주일에 30분에서 몇 시간만 비즈니스를 감독합니다.

Chad는 부동산을 "시작은 스타트업, 마지막은 진정한 투자"라고 설명했습니다.

관련: 71 수동 소득 아이디어

코디의 비즈니스 포트폴리오

Codie는 현재 수십만 달러에서 수백만 달러의 매출을 올리는 "약 15개의 비즈니스"를 보유하고 있습니다.

Codie는 중소기업에 직접 투자하기 전에 오랫동안 다양한 사업에 투자해 왔습니다.

그녀는 약 68개 회사에 약 2억 5000만~3억 달러를 투자한 대마초 사업 펀드를 보유하고 있었고 그 전에는 자산 관리 회사를 인수했습니다.

"이 모든 것의 공통점 은 시장이 여전히 자산의 가격을 낮추고 있는 차익 거래 기회를 찾고 있다는 것입니다."라고 Codie는 말했습니다.

Codie는 그녀가 세탁소, 조경 서비스, 회계 관행과 같은 "지루한 사업"에 투자하는 것을 좋아한다고 말했습니다. 우리 대부분이 매일 사용하는 서비스 유형입니다.

그녀는 그것이 모기지로 집을 사는 것과 비슷하다고 말했습니다. SBA론으로 대부분의 사업체를 살 수 있고, 10%만 다운하면 됩니다.

그러나 기간은 일반적으로 5-10년으로 모기지보다 짧습니다. 코디는 보통 3~5년 이내에 대출금을 갚고 현금 유동성 자산을 보유하고 있다고 말했습니다.

기업을 위한 쇼핑을 시작하는 곳

사업을 시작하고 싶다면 Codie는 두 가지 중요한 사항을 말했습니다.

• 제대로 하는 방법 알기
• 어느 정도 자본을 확보할 수 있음

그녀는 $25,000-50,000이면 시작하기에 충분하다고 말했습니다. 비즈니스 학습과 관련하여 Codie는 도움이 될 온라인 리소스가 많이 있다고 말했습니다.

우선 그녀의 뉴스레터에 가입하여 실행 가능한 팁을 얻을 수 있습니다. 그녀는 Walker Deibel의 Buy then Build 라는 책도 추천했습니다.

다음 단계는 가장 큰 비용이 무엇인지 살펴보는 것입니다. 오늘은 어디에 돈을 쓰세요?

Codie가 공유한 예로는 조경을 하는 사람이 있습니다. 그는 신용 카드 결제를 받을 수 없었고 Codie는 수표로 그에게 지불하기 위해 항상 그를 쫓아야 했습니다.

그래서 그녀는 주인에게 그의 사업에 대해 묻기 시작했습니다. 그는 자신이 약 100만 달러의 수입을 올리고 있고 그와 아들 사이에 약 30만 달러를 집으로 가져가고 있다고 설명했습니다.

그는 압도당했고 사업의 운영 측면에서 어려움을 겪었습니다. Codie는 그의 사업에 투자하고 그를 돕겠다고 제안했습니다.

그녀는 $100,000를 투자하고 구독을 연결하고 지불을 자동화하고 그의 비즈니스의 현금 흐름 비율에 대한 대가로 그의 프로세스 중 일부를 간소화하는 방법을 보여주겠다고 제안했습니다.

사업을 운영하는 방법을 모른다면 Codie는 이와 유사한 것으로 시작할 수 있다고 말했습니다.

그 첫 번째 다음 단계를 수행하기 위해 세탁소, 자동 판매기 및 기타 저렴한 사업체를 구입할 수 있습니다.

가까운 곳에서 판매할 비즈니스를 검색하려면 BizBuySell 및 LoopNet을 찾는 것이 좋습니다. 이들은 판매할 비즈니스를 찾을 수 있는 인터넷 최대의 시장입니다.

사업체를 살 때의 기준

"사업에 투자할 때 저는 개인적으로 추가적인 상승을 보고 싶습니다."라고 Codie는 말했습니다.

이것이 의미하는 바 는 비즈니스를 개선할 변화를 구현할 기회를 보고 있다는 것입니다.

Codie는 "고객에게 고통스러운 일은 실제로 마찰을 제거하여 돈을 늘리고 잠재적으로 평균 주문 규모를 증가시키는 곳이 될 수 있습니다."라고 설명했습니다.

처음 시작할 때 사업을 완전히 바꾸려고 할 필요가 없습니다. Codie는 처음부터 하나의 작은 차이를 찾을 수 있다고 말했습니다.

그녀는 또한 시작하려면 다음과 같은 질문을 스스로에게 해야 한다고 말했습니다.

• 얼마나 많은 돈을 벌고 싶습니까?
• 사업체는 어디에 위치해야 합니까?
• 사업을 운영할 기술이 있습니까, 아니면 누군가를 고용해야 합니까?

이러한 질문에 대한 답변은 BizBuySell.com과 같은 사이트에서 사용할 수 있는 비즈니스 유형을 좁히는 데 도움이 됩니다.

참고: Codie는 Unconventional Acquisitions(20% 할인을 위해 sidehustle20 코드 사용)라는 주제에 대한 전체 과정을 가르칩니다.

부동산 투자 기준

Chad는 부동산 투자를 바라보는 관점과 Codie가 기업 투자에 접근하는 방식에 많은 유사점이 있다고 말했습니다.

이것은 특히 당신이 이해하는 것과 함께 가는 경우에 적용됩니다. 채드는 사람들에게 조언할 때 항상 워렌 버핏의 말을 인용하며 "그는 자신을 위해 간단하고 이해하기 쉬운 사업만 산다"고 말했습니다.

Chad는 또한 좋은 부동산 투자를 만드는 많은 요소가 직관적이라고 말했습니다. 부동산이 없어도 아파트나 주택에 살았습니다. 당신은 또한 당신이 살았던 지역에 대해 많이 알고 있습니다.

따라서 이러한 차익 거래를 찾기 위해 알고 있는 동네를 살펴보는 것으로 시작하는 것이 좋습니다. 더 멀리 봐야 하는 경우에도 익숙한 속성 유형을 찾을 수 있습니다.

참고: 다른 주에서 투자하는 경우 Roofstock과 같은 플랫폼을 사용하면 부동산을 쉽게 쇼핑하고 비교할 수 있습니다.

그런 다음 더 많은 위험이 수반되는 자산인 턴어라운드 프로젝트가 있습니다. 의미 있는 변경을 구현할 수 있는 비즈니스를 찾을 때 Codie가 말한 것과 유사하게 수정이 필요한 속성을 찾을 수도 있습니다.

차드가 일반적으로 구입하는 부동산 유형입니다. 그는 수리가 필요한 부동산에 약 9-11%의 차입되지 않은 임대 수익률인 "캡 레이트"를 찾습니다. 이것은 더 나은 조건의 평균 다중 장치에서 6-7%에 더 가깝습니다.

부동산 대 중소기업의 현금 수익률

부동산 대 중소기업의 현금 수익률은 관련된 위험과 마찬가지로 매우 다릅니다.

부동산에 대해 Chad는 자신이 함께 일하고 있는 학생 숙소에서 약 8-20%의 현금 환급을 기대한다고 말했습니다.

반면에 소규모 사업체의 경우 Codie는 현금으로 100% 이상 현금을 벌어들이지 않는 한 거래를 하지 않을 것이라고 말했습니다. 그녀의 많은 거래에는 최대 600%의 현금 환급이 있습니다.

그 이유는 정부 대출을 이용하여 10%를 적금하고 셀러 파이낸싱을 추가하고 사업에 따라 20~30%를 적금할 수 있기 때문입니다.

기업의 가치를 평가하는 방식은 이익의 2~3배입니다. 따라서 $100,000를 버는 비즈니스가 있는 경우 해당 비즈니스는 평균적으로 그 금액의 2-3배 가치가 있습니다. 코디는 이 수치로 2~3년 안에 사업에서 손익분기점을 넘을 것으로 예상한다고 말했습니다.

따라서 결론은 부동산보다 기업에 투자하는 위험이 훨씬 높지만 수익도 훨씬 높다는 것입니다.

부동산 구매 시 금융 옵션

부동산 구매를 위한 다양한 금융 옵션이 있습니다. 그러나 Chad는 대부분의 사람들에게 완벽한 스타트업은 하우스 해킹을 시작하는 것이라고 말했습니다.

하우스 해킹은 포플렉스나 듀플렉스로 이사를 해서 살 곳이 생겼을 때를 말합니다. 그런 다음 정부에서 보조금을 받거나 보험에 가입한 소유자 점유자 대출을 받아 3.5-5%의 계약금과 3.5%의 30년 대출을 받을 수 있습니다.

"저렴한 돈, 장기 고정 이자와 3.5% 또는 5%의 계약금입니다"라고 Chad는 설명했습니다.

그것은 당신이 상당히 저렴하게 시작할 수 있는 스펙트럼의 한 끝입니다. 스펙트럼의 다른 쪽 끝에는 더 많은 자금을 모으는 데 사용할 수 있지만 더 높은 이자율을 갖는 상업 자금 조달, 경성 자금 대출 및 기타 형태의 자금 조달이 있습니다.

Chad는 많은 판매자 및 개인 자금 조달을 수행합니다. 그는 4-6%의 수익에 만족하는 개인을 찾아 그들로부터 돈을 빌린 다음 10-12%의 수익을 내는 부동산을 구입합니다.

소기업 구매 시 자금 조달 옵션

Codie는 BizBuySell 및 LoopNet과 같은 플랫폼에서 소규모 비즈니스의 약 66%가 판매자 파이낸싱으로 판매되고 있다고 설명했습니다.

이러한 형태의 자금 조달은 부동산에서 얻기 어렵지만 소규모 기업에서는 매우 정상적입니다. 코디는 또한 비즈니스를 구매할 때 신용 등급이 중요하지 않다고 말했습니다.

돈을 많이 벌지 못한다면 파산을 했어도 사업을 할 수 있습니다. 이는 대출 기관이 사업을 인수하는 것이지 개인 신용을 인수하는 것이 아니기 때문입니다.

그러나 개인 보증이 있어야 하며 비즈니스를 운영하거나 일할 운영자를 고용하는 것을 고려해야 합니다.

렌탈을 실행하는 놀라움, 실수 및 두통

Chad는 자신이 저지른 실수 중 일부가 많은 시간이 필요한 부동산 구매와 관련이 있다고 말했습니다. 위치를 과소평가하고 현금 흐름을 과대평가하는 것과 같은 것입니다.

그는 또한 사업 초기에 스프레드시트와 숫자에 매료되었다고 말했습니다. 그는 부동산을 사람들이 살기 좋은 곳으로 만드는 것과 같은 부동산 임대의 인간적인 면을 잊었습니다.

이후 Chad는 부동산을 구매할 때 보다 철저한 실사 체크리스트를 작성했습니다. 여기에는 모든 핵심 비즈니스 기본 사항은 물론 세입자와 그들이 부동산에서 살기를 얼마나 좋아하는지 살펴보는 것까지 포함됩니다.

소기업 소유의 놀라움, 실수 및 두통

Codie는 사람들이 사업체를 구매할 때 몇 가지 일반적인 함정을 피하도록 돕기 위해 항상 설교하는 두 가지가 있다고 말했습니다.

• 당신이 씹을 수있는 것보다 더 큰 첫 번째 거래를 물지 마십시오.
• 사업이 아닌 직업을 사는 것에 주의하라

그녀는 당신이 중간 지점을 찾고 싶다고 말했습니다. 교환원을 고용하거나 비즈니스 내부의 사람들을 그 역할에 투입할 수 있는 충분한 여유가 있는 비즈니스를 구매하고 싶습니다.

Codie는 또한 첫 번째 사업에서도 보수적이어야 한다고 말했습니다. 이렇게 하면 자신감을 얻는 데 도움이 되며 규모를 확장하고 더 큰 거래를 시작할 수 있습니다.

그녀는 사업이 망하거나 돈을 잃은 적이 없지만 Codie는 너무 작은 사업을 샀습니다. 그들은 감독하기 힘든 시간이 되었고 그녀는 그 사업을 매각해야 했습니다.

코디는 그녀가 이 분야에서 저지른 가장 큰 실수는 실행하지 않는 것이라고 말했습니다. 기업을 사는 것은 어렵습니다. 움직이는 부품이 많고 실사를 해야 합니다.

그러나 여기에는 장점이 있습니다. "마찰이 있을 때마다 차익 거래가 이루어지고 모든 돈이 만들어지는 곳입니다."라고 Codie는 설명했습니다.

돌이켜보면, Codie의 유일한 소원은 그녀가 더 빨리 시작하는 것이었습니다. 비즈니스 투자에 관심이 있는 모든 사람에게 그녀의 조언은 "보수적인 베팅을 하되 지금 시작하십시오."입니다.

사업체 구매 vs. 부동산 투자 종결론

Codie의 마지막 주장은 "자신을 선택하십시오." 였습니다. 그녀는 중소기업이 가장 낮은 가격 수준에서 가장 높은 레버리지가 허용되는 오늘날 최고의 가치를 갖고 있다고 생각한다고 덧붙였습니다.

그녀의 최선의 조언은 현재 자신을 보호하기 위해 9-5일 근무를 하고 있다면 다양한 수입원을 개발하라는 것입니다. 누구나 부동산에 대해 배우거나 사업체를 구매할 수 있으며 이러한 사업에 대해 배운 것을 후회하는 사람은 없을 것입니다.

Chad는 "당신은 무언가를 소유해야 합니다"라고 Codie의 말에 동의했습니다.

그는 부동산과 관련된 모든 것이 이치에 맞지는 않겠지만 많은 부분이 직관적이고 자금 조달과 관련된 창의적인 방법이 너무 많아서 시작하지 않을 변명의 여지가 없다고 말했습니다.

이 에피소드의 링크 및 리소스

• CoachCarson.com
• 부동산으로 조기 은퇴 (채드의 책)
• ContrarianThinking.co
• 비 전통적인 인수(20% 할인 코드 sidehustle20 사용)
• 구매 후 구축 – Walker Deibel 작성
• BizBuySell
• 루프넷
• House Hacking 101: Craig Curelop과 함께 무료로 생활하고 가장 큰 비용을 이익 센터로 전환
• 무료 주택: Austin Miller와 함께 100만 달러 부동산 포트폴리오를 구축하는 방법
• 조던 베리와 함께 다음 부업으로 세탁소 사업을 사야 하는 10가지 이유
• 모바일 홈 파크 투자에서 20% 현금 현금? 제퍼슨 릴리와 함께하는 부동산 관련 업무는 아마도 고려하지 않았을 것입니다.
• 현금 흐름을 위한 디지털 부동산 투자, Ace Chapman과 함께

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