Side Hustle 攤牌：購買企業與投資房地產

如果您希望為您的底線增加一些時間槓桿現金流，兩個最佳選擇是投資租賃房地產和購買小型企業。

兩者都是可行的選擇，為了幫助您確定這些投資選擇中的一個或兩個是否適合您，是時候進行另一場 Side Hustle Showdown 了。

對於辯論，我邀請了兩個 Side Hustle Show 的最愛：

• Chad Carson是 100 多處房產的所有者，也是《 Retire Early with Real Estate 》一書的作者。
• Codie Sanchez擁有幾家所謂的“無聊”小企業，包括一家自助洗衣店和一家播客製作服務公司。

（在 Chad 的首次亮相中，我們介紹了 5 種低成本的房地產入門方式。通過 Codie，我們探索瞭如何發展電子郵件通訊並從中獲利。）

調整一周以學習：

• Chad 和 Codie 建立了什麼樣的投資組合
• 如何開始購買房地產和小企業
• 一些可用的創造性融資選擇
• 他們一路走來的錯誤
• 和更多

乍得的房地產投資組合

為了讓您了解房地產世界的可能性，乍得大學剛畢業就開始炒房，並在過去 18 年中建立了 100 多個出租房屋的投資組合。

乍得和他的合夥人從單戶住宅開始，他們搬進了小型多單元房，擁有移動房屋，進行了一些票據投資，現在他們做的大部分是學生出租。

從時間投資的角度來看，Chad 說他剛開始時必須戴很多帽子，並且投入了很多時間。

如今，他的物業經理負責處理大部分日常工作。 乍得從高層次管理他的業務，每週只花 30 分鐘到幾個小時來監督他的業務。

乍得將房地產描述為“一開始是初創公司，最終是真正的投資”。

相關： 71個被動收入理念

Codie 的業務組合

Codie 目前擁有“大約 15 家企業”，營業額從幾十萬到數百萬美元不等。

在直接投資中小型企業之前，Codie 長期以來一直在投資各種業務。

她有一個大麻商業基金，她向大約 68 家公司投資了大約 250-3 億美元，在此之前購買了資產管理公司。

“所有這一切的共同點只是尋找市場仍然低估資產的套利機會， ”科迪告訴我。

科迪說，她喜歡投資“無聊的企業”——比如自助洗衣店、園林綠化服務、會計實務——我們大多數人每天都在使用的服務類型。

她說這類似於購買抵押貸款的房子。 您可以通過 SBA 貸款購買大部分企業，而您只需支付 10%。

不過，這些條款比抵押貸款短，通常為 5-10 年。 Codie 說，她通常會在 3 到 5 年內還清貸款，並且擁有現金流量資產。

從哪裡開始為企業購物

如果您想開始購買企業，Codie 說有兩件重要的事情是：

• 知道如何正確地做
• 能夠獲得一些資金

她說 25,000-50,000 美元就足夠開始了。 至於學習業務，Codie 說網上有很多資源會有所幫助。

首先，您可以註冊她的時事通訊以獲取大量可操作的提示。 她還推薦了 Walker Deibel 的一本名為Buy Then Build的書。

下一步是看看你最大的成本是什麼。 你今天在哪里花錢？

Codie 分享的一個例子是她的美化工作人員。 他不能接受信用卡付款，而科迪總是不得不追著他用支票付款。

於是，她開始向老闆詢問他的生意。 他解釋說，他的收入約為 100 萬美元，並從他和兒子之間帶回了約 30 萬美元。

不過，他不知所措，並且在業務的運營方面苦苦掙扎。 科迪提議投資他的生意並幫助他。

她提出投資 100,000 美元，並向他展示如何連接訂閱、自動支付和簡化他的一些流程，以換取他業務的現金流百分比。

如果你不知道如何經營一家企業，科迪說你可以從類似的事情開始。

要邁出下一步，您可以考慮購買自助洗衣店、自動售貨機和其他低成本企業。

如果您想瀏覽附近的待售企業，Codie 建議您查看 BizBuySell 和 LoopNet。 這些是互聯網上尋找待售企業的最大市場。

購買企業時的標準

“當我去投資一家企業時，我個人希望看到額外的上漲空間，”科迪告訴我。

Codie 的意思是看到了實施變革以改善業務的機會。

“讓客戶感到痛苦的事情實際上可能是您消除摩擦的地方，從而增加資金並可能增加您的平均訂單規模，”Codie 解釋說。

當您剛開始時，您不必嘗試完全扭轉業務。 Codie 說你可以從一個小的差異開始。

她還說你應該問自己以下問題才能開始：

• 你想賺多少錢？
• 企業需要設在哪裡？
• 您是否具備經營業務的技能，還是需要雇用某人？

這些問題的答案將幫助您縮小 BizBuySell.com 等網站上可用的業務類型。

注意：Codie 教授有關此主題的完整課程，稱為非常規收購（使用代碼 sidehustle20 可享受 20% 的折扣）。

投資房地產的標準

乍得說，他對房地產投資的看法與科迪投資企業的方式有很多相似之處。

這尤其適用於你理解的東西。 查德說，他在向人們提供建議時總是引用沃倫巴菲特的話，告訴我，“他只為自己購買簡單易懂的企業。”

乍得還說，很多好的房地產投資都是直觀的。 即使你沒有財產，你也住在公寓或房子裡。 你也知道很多關於你住過的地區。

因此，從您知道的社區開始尋找這些套利交易是有意義的。 如果您必須看更遠的地方，您仍然可以尋找您熟悉的房產類型。

注意：如果在州外投資，像 Roofstock 這樣的平台可以很容易地購買和比較房產。

還有一些附加風險更大的房產，即周轉項目。 與 Codie 在尋找可以實施有意義更改的業務時所說的類似，您也可以找到需要修復的屬性。

這些是乍得通常購買的房產類型。 他尋找需要修復的房產的“上限率”，即無槓桿租金收益率，約為 9-11%。 在更好的條件下，這將接近平均多單元的 6-7%。

現金現金回報房地產與小企業

房地產的現金回報與小企業的現金回報非常不同，所涉及的風險也是如此。

在房地產方面，Chad 在與他合作的學生宿舍中表示，他預計現金回報率約為 8-20%。

另一方面，對於小型企業，科迪表示，除非她至少 100% 以現金賺取現金，否則她不會進行交易。 她的很多交易甚至有高達 600% 的現金回報。

原因是您可以使用政府貸款支付 10%，添加賣方融資，並根據業務情況有 20-30% 的押金。

企業的估值方式是其利潤的 2-3 倍。 因此，如果您的企業收入為 100,000 美元，那麼該企業的平均價值是該金額的 2-3 倍。 Codie 表示，憑藉這些數字，她希望在 2-3 年內實現業務收支平衡。

因此，底線是投資企業的風險比房地產投資高得多，但回報也高得多。

購買房地產時的融資選擇

購買房地產有多種融資選擇。 然而，Chad 表示，對於大多數人來說，最理想的創業方式是開始進行房屋黑客攻擊。

House hacking 是指您搬進四人房或複式房，這樣您就有了住的地方。 然後，您將獲得政府補貼或保險的自住貸款，因此您可以獲得 3.5-5% 的首付和 3.5% 的 30 年期貸款。

“那是便宜的錢、長期的固定利息，以及 3.5% 或 5% 的首付，”Chad 解釋說。

這是您可以相當便宜地開始的頻譜的一端。 另一方面是商業融資、硬通貨貸款和其他可以用來籌集更多資金但利率更高的融資形式。

乍得做了很多賣方和私人融資。 他找到對 4-6% 回報感到高興的人，向他們藉錢，然後購買產生 10-12% 回報的房產。

購買小企業時的融資選擇

Codie 解釋說，在 BizBuySell 和 LoopNet 等平台上，約有 66% 的小企業是通過賣方融資出售的。

這種融資方式對於房地產來說很難獲得，但對於小企業來說卻是很正常的。 Codie 還表示，在購買企業時，您的信用評級並不那麼重要。

如果您沒有賺很多錢，即使您已經破產，您仍然可以購買企業。 這是因為貸方正在承銷業務，而不是在承銷您的個人信用。

不過，您必須有個人擔保，並確保考慮聘請操作員來經營或在您的企業中工作。

意外、錯誤和令人頭痛的租賃

查德說，他犯的一些錯誤與購買需要花費大量時間的房產有關。 諸如低估位置和高估現金流之類的事情。

他還說，他在業務早期就迷戀電子表格和數字。 他忘記了出租房產的人性化一面，例如確保房產是人們居住的理想場所。

此後，乍得在購買房產時制定了更徹底的盡職調查清單。 它涵蓋了所有核心業務基本面，以及了解租戶以及他們喜歡住在該物業中的程度。

擁有小企業的驚喜、錯誤和頭痛

Codie 說，她總是宣揚兩件事，以幫助人們在購買企業時避免一些常見的陷阱：

• 不要咬下比你能咀嚼的更大的第一筆交易，並且
• 小心購買工作而不是企業

她說你想找到一個中間立場。 您想購買一家有足夠緩衝的企業，您可以負擔得起聘請一名操作員或讓企業內部人員擔任該職位。

Codie 還說，你也應該對你的第一筆生意保持保守。 這將幫助您獲得信心，然後您可以開始擴大規模並進行更大的交易。

她從未有過企業倒閉或虧損，但科迪收購了規模太小的企業。 他們成為監督的時間，所以她不得不剝離這些業務。

Codie 說她在這個領域犯的最大錯誤是沒有執行。 購買企業很困難——有很多活動部件，你需要做盡職調查。

但這有一個好處：“任何時候都有摩擦，這就是套利的所在，這就是所有賺錢的地方，”科迪解釋說。

回首往事，科迪唯一的願望就是早點開始。 她對任何有興趣投資企業的人的建議是： “保守的賭注，但現在就開始。”

購買企業與投資房地產的結束論點

Codie 的結束語是“選擇你自己”。 她確實補充說，她認為小企業目前的估值最高，價格水平最低，槓桿率最高。

她最好的建議是，如果您目前正以朝九晚五的方式工作以保護自己，那麼您應該開發多元化的收入來源。 任何人都可以開始學習房地產或購買業務，沒有人會後悔學習這些業務中的任何一個。

乍得同意科迪的觀點，說“你必須擁有一些東西”。

他說，並非所有與房地產有關的事情都有意義，但其中很多都是直觀的，而且有很多創造性的融資方式，沒有理由不開始。

本集的鏈接和資源

• CoachCarson.com
• 與房地產提前退休（乍得的書）
• 反向思維
• 非常規收購（使用代碼 sidehustle20 可享受 20% 的折扣）
• 購買然後建造——作者：Walker Deibel
• 買賣
• 環網
• House Hacking 101：自由生活，將最大的支出變成利潤中心，與 Craig Curelop
• 免費房屋：如何與 Austin Miller 一起建立價值 100 萬美元的房地產投資組合
• 與喬丹·貝瑞（Jordan Berry）一起購買自助洗衣店業務作為下一個副業的 10 個理由
• 移動房屋公園投資中的20％現金現金？ 與 Jefferson Lilly 一起，您可能沒有考慮過的房地產方面的喧囂
• 與 Ace Chapman 一起為現金流進行數字房地產投資

贊助商

• ODYS – 當您提及 Side Hustle Nation 時，您的第一個高級舊域名可享受 100 美元的優惠！

ODYS 是一個管理優質老域名的平台。 它可以幫助聯盟營銷人員和在線企業主在競爭中獲得先機。 來自 ODYS 的優質舊域名可以為您節省數年的建立權限，並幫助您啟動您的數字業務。

這是市場的快速幕後視頻。 （您可能需要申請加入 Side Hustle Nation FB 群組才能看到它。）

• Skillshare – 免費試用 Skillshare 高級會員，無限制訪問 30,000 多個點播課程！

想要更多的側面喧囂秀？

屢獲殊榮的 Side Hustle Show 是一個
十大創業播客
擁有超過 1,000 個 5 星評級！

在您最喜歡的播客應用程序中或直接在您的瀏覽器中收聽。