Retourner les sites Web contre retourner l'immobilier : une comparaison

J'ai touché à la fois aux sites Web de retournement et à l'immobilier.

Ni l'un ni l'autre ne sont mon principal modèle d'affaires. Je n'ai pas non plus l'intention de développer une entreprise de retournement de quelque sorte que ce soit.

Cependant, je connais suffisamment les deux pour avoir une opinion sur chacun et pour comparer les similitudes et les différences.

La comparaison est pertinente car les sites Web et les canaux de médias sociaux sont appelés propriétés Web. Je pense aussi que les personnes intéressées par l'un seront suffisamment intéressées à considérer l'autre en raison de l'état d'esprit en cause.

Quel est l'état d'esprit de retournement?

Il existe 2 façons principales de tirer profit du retournement. Elles sont:

1. Améliorez l'état d'esprit : achetez, améliorez et vendez à profit.
2. Market Timing/Opportunity Mindset : Achetez dans un marché en hausse, conservez, puis vendez.

Achetez, améliorez et vendez à profit

C'est l'approche typique avec les sites Web de retournement. Il n'y a pas vraiment de marché en hausse pour les sites. Les acheteurs de sites Web le font sur la base de métriques, bien que le multiple puisse augmenter. Cependant, je n'achèterais pas un site Web sans intention de le rentabiliser en espérant obtenir un multiple plus élevé. Il est très peu probable que cela se matérialise.

Le concept de retournement de sites Web consiste à acheter un site que vous pensez pouvoir rentabiliser davantage, puis à vendre à profit. Les 2 principaux moyens de le rendre plus rentable sont d'augmenter le RPM et/ou d'augmenter le trafic. Si vous êtes bon dans l'un ou l'autre, vous pouvez acheter, vendre et profiter toute la journée car il existe de nombreux sites sous-monétisés et/ou qui ont d'énormes opportunités de trafic. Votre travail consiste à les trouver, puis à appliquer vos compétences en optimisation.

Cette approche est également utilisée dans le retournement immobilier. Vous recherchez une propriété délabrée, appliquez des capitaux propres puis vendez-la à profit. De nombreux épisodes télévisés sur HGTV sont dédiés à ce modèle. Les bénéfices peuvent être substantiels, en particulier dans un marché immobilier en hausse.

Acheter dans un marché en hausse, conserver, puis revendre

Ce modèle ne fonctionne que dans une commercialisation montante et n'est applicable qu'à l'immobilier. Peut-être que les sites Web ultérieurs bénéficieront d'un "marché en hausse" en termes de valeurs, mais pour l'instant, leur valeur repose en grande partie sur des mesures. Bien sûr, certains sites proposent un multiple plus élevé, mais vous ne pouvez pas compter dessus (du moins je ne le ferais pas).

Avec l'immobilier, c'est l'argent le plus facile que vous puissiez gagner. Trouvez, achetez, louez ou laissez reposer, vendez. Les bénéfices peuvent être substantiels dans un marché en hausse avec peu de travail.

Le problème est que tous les marchés en hausse ont une fin. Parce que la plupart des flippers empruntent la plupart des fonds, si vous essayez d'étendre ce modèle avec plusieurs propriétés, vous pouvez vous retrouver sans le sou.

Effet de levier

Les deux modèles de retournement ont un formidable potentiel de retour sur investissement. Mais, vous pouvez aussi perdre gros.

Effet de levier pour retourner les sites Web

Un grand retour sur investissement pour les sites Web se produit lorsque vous augmentez rapidement et avec succès le RPM et/ou le trafic d'un site. C'est non seulement possible, mais très probable si vous savez ce qu'il faut rechercher et que vous savez ce que vous faites avec la monétisation. Cela pourrait également se produire si vous pouvez tirer parti d'autres propriétés Web au profit de la propriété Web acquise.

Tirez parti des propriétés Web existantes

Par exemple, supposons que vous ayez un site avec 50 000 lecteurs de courrier électronique, 25 000 abonnés Pinterest et 1 million de visiteurs mensuels dans le créneau du bricolage. Si vous achetez un site de niche de bricolage, vous pouvez envoyer vos lecteurs de courrier électronique, vos abonnés Pinterest et les visiteurs de votre site Web à ce site, ce qui augmente instantanément son trafic. Vous tirez parti des actifs existants avec presque aucun travail.

Tirez parti des connexions

Une autre façon de tirer parti de vos actifs existants consiste à tirer parti des réseaux publicitaires avec lesquels vous travaillez. Par exemple, je travaille avec un excellent réseau d'annonces vidéo qui paie en moyenne plus de 5 $ CPM. Pour entrer dans ce réseau, j'avais besoin de 1 million de pages vues par mois, mais maintenant que j'y suis, ils me donnent les publicités pour les petits sites.

Donc, si j'achète un site avec 100 000 pages vues par mois qui rapporte 8 $ RPM (800 $ par mois de revenu) pour 16 000 $ (800 $ x 20 multiples) et que j'ajoute ensuite 5 $ RPM instantanément avec une publicité vidéo, ce site vaut maintenant 26 000 $.

Tirez parti des connaissances

Supposons que vous soyez devenu très habile à monétiser dans un certain créneau via des offres d'affiliation ou des placements publicitaires et que vous repérez un site à vendre qui est clairement sous-monétisé. Vous pouvez tirer parti de vos connaissances pour augmenter rapidement les revenus de ce site.

Vitesse d'amélioration

Je pense qu'en général, on peut améliorer un site Web beaucoup plus rapidement qu'on ne peut améliorer l'immobilier. Une rénovation domiciliaire prend des mois. Un site Web peut être amélioré en quelques jours ou quelques semaines.

Effet de levier immobilier

L'argent des autres

Un aspect très attrayant du retournement immobilier est que vous n'avez qu'à déposer une fraction de l'argent. Les banques sont heureuses de prêter le solde. Vous exploitez l'argent des autres.

Les banques, pour autant que je sache, ne sont pas si désireuses de prêter de l'argent aux acheteurs de sites Web. Par conséquent, il est plus difficile d'accéder à l'argent des autres pour acheter un site Web.

Bien qu'il existe des groupes d'investissement qui achètent des sites Web, en tant qu'investisseur individuel comme moi, je n'ai pas d'argent d'investisseur, donc si je veux acheter un site à retourner, je dois débourser tout l'argent.

Équité de sueur

Si vous êtes habile dans les rénovations, vous pouvez tirer parti de vos compétences pour faire des profits. Si vous pouvez transformer une cuisine de terne en fabuleuse sans dépenser une fortune, vous pouvez en profiter. Même avec les salles de bains et les rénovations en général.

Oui, vous pouvez tirer profit de l'embauche d'entrepreneurs pour faire les rénovations, mais les marges seront plus faibles et, en réalité, vous ne profiterez que d'un marché en hausse.

Propriétaire

Propriétaire sonne comme le travail le plus facile au monde, et pour certaines personnes, c'est le cas. Vous achetez, percevez les loyers et finalement vendez la propriété à profit tout en collectant des chèques pendant des années.

Le problème est que beaucoup de gens ne sont pas doués pour les propriétaires. Vous devez soit avoir une équipe en place pour le gérer, soit savoir le gérer vous-même. C'est plus de travail que vous ne le pensez, à moins que vous ne possédiez de nombreuses propriétés où il est rentable d'embaucher des personnes pour s'en occuper.

Des risques

Alors que les récompenses peuvent être spectaculaires avec les propriétés immobilières et Web, les risques peuvent également l'être.

Risques de retournement de site Web

Fraude

Vous pouvez acheter un site qui vous a été présenté sous un faux jour malgré une diligence raisonnable. Certaines personnes sont habiles à cuisiner les livres et à rendre les sites plus beaux qu'ils ne le sont.

Le recours est souvent sans espoir. Bien sûr, vous pouvez poursuivre, mais c'est une chose de poursuivre et une autre de percevoir. De plus, embaucher des avocats coûte cher.

Changements imprévus

Les algorithmes de recherche Google changent. La portée de Facebook change. Les marchands modifient les conditions d'affiliation ou mettent fin aux programmes d'affiliation. Les algos de Pinterest changent.

Vous pouvez faire toute la diligence raisonnable du monde, mais vous ne pouvez pas vous défendre contre les parties dont dépendent les revenus de votre site Web.

De nombreux sites ont été achetés uniquement pour perdre de la valeur en raison de la réduction du trafic provenant de la recherche Google et des changements de portée de Facebook. C'est un risque considérable à prendre en compte.

Ou, vous pouvez acheter le site avec un compte AdSense en règle uniquement pour perdre le compte. Bien que cela soit plus improbable que les autres changements imprévus mentionnés ci-dessus, c'est possible.

Manque de temps

La plupart d'entre nous sommes plus occupés que nous ne le souhaiterions. Nous n'en avons jamais « fini » avec nos sites. Il y a toujours quelque chose à faire.

Vous pouvez acheter un site avec les meilleures intentions de consacrer 3 heures par jour à l'améliorer uniquement pour ne pas pouvoir y accéder. Chaque jour, vous vous dites : « demain je m'y attèle » mais demain ne vient jamais.

Je sais par expérience personnelle. J'ai acheté un excellent site avec un bon potentiel mais je n'ai jamais eu le temps d'apporter les améliorations. Oui, je le possède toujours et demain n'est toujours pas venu.

Aucun acheteur

Certains sites génèrent des multiples de revenus incroyables. D'autres, pas tellement. Certains sites sont plus attractifs pour les acheteurs que d'autres. Cela signifie que lorsque vient le temps de vendre votre site, vous ne pourrez peut-être pas trouver d'acheteur.

Par exemple, il est beaucoup plus difficile de vendre un site qui gagne de l'arbitrage publicitaire qu'un site qui gagne du trafic de recherche organique. Les acheteurs de sites Web, en particulier les acheteurs institutionnels, veulent autant de trafic passif que possible.

Risques de renversement immobilier

Trop de levier

Des fortunes ont été faites et perdues avec l'immobilier.

Le plus grand risque est de tirer parti de l'argent des autres de manière trop agressive. Bien que vous puissiez tirer parti de tout ce que vous voulez dans un marché immobilier en hausse, une fois qu'il tourne, cela devient moche. L'effet de levier joue contre vous. Au lieu de réaliser des hyper profits, vous subissez rapidement des hyper pertes.

Aucun locataire

Si vous achetez avec l'intention de détenir en tant que propriétaire, vous courez le risque de ne pas trouver de locataires dans le(s) logement(s). Parfois, il y a plus d'unités locatives que de locataires, auquel cas les revenus sur lesquels vous comptiez ne se matérialisent pas. Là, vous vous asseyez avec une propriété pour laquelle vous devez payer une hypothèque de votre poche.

Réparations imprévues

Comme les sites Web, vous pouvez acheter une propriété ratée qui devient un gouffre financier avec des réparations nécessaires que vous n'avez pas repérées lors de l'achat. Cela peut se produire dans n'importe quel environnement, mais plus courant dans un marché immobilier en hausse où les vendeurs peuvent s'en tirer en n'acceptant pas les offres « sous réserve d'inspection ». Oui, lorsqu'il y a plusieurs offres pour des propriétés, les vendeurs contrôlent les négociations et accepteront probablement des offres qui n'ont pas de sujet.

Conséquences fiscales

En règle générale, les impôts fonciers sont stables et peuvent être projetés, mais parfois les gouvernements peuvent décréter des augmentations d'impôts pour les propriétaires fonciers. Cela peut dévaluer votre propriété (surtout si elle est pointée du doigt) et/ou réduire votre revenu net.

Augmentation des taux d'intérêt

Si vous achetez avec un prêt hypothécaire à taux d'intérêt variable, vous êtes vulnérable aux changements de taux d'intérêt. Non seulement des taux plus élevés signifient que vous payez plus lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire, mais la valeur de votre propriété peut également baisser.

Même si vous achetez avec un fixe de 30 ans, la hausse des taux d'intérêt peut réduire la valeur des propriétés.

Marché en baisse

Si vous achetez dans un environnement de bulle et qu'il éclate, vous ne pouvez pas faire grand-chose pour vous protéger contre la perte d'argent. Toute l'équité en matière de sueur dans le monde ne peut pas protéger contre la perte d'argent. Après tout, une grande partie de la valeur d'une propriété n'est pas la structure, mais le terrain. Lorsque la valeur du terrain baisse, même la maison la plus spectaculaire ne peut pas la soutenir.

D'un autre côté, la chute des marchés atteint un creux à un moment donné et peut donc se traduire par des opportunités d'investissement intéressantes.

Quel est le meilleur modèle de retournement ?

Il n'y a pas de meilleur modèle. Le meilleur modèle est celui avec lequel vous avez le plus de contrôle sur les risques et les meilleures chances de profiter d'une récompense.

Par exemple, si vous êtes doué pour faire des rénovations vous-même et que vous en profitez, vous contrôlez une grande partie des risques grâce à l'équité de la sueur.

De même, si vous connaissez votre chemin dans la niche pour l'acquisition d'un site Web de niche particulier et que vous disposez d'actifs que vous pouvez exploiter, vous êtes loin dans la courbe d'apprentissage et pouvez repérer une bonne affaire ainsi que les connaissances nécessaires pour l'améliorer rapidement lors de l'achat.

Ce n'est pas parce que vous êtes doué pour le retournement de sites Web que vous serez doué pour le retournement immobilier… et vice versa.

Cependant, à un niveau plus profond, si vous êtes très motivé par l'amélioration des actifs, cet état d'esprit et cette motivation peuvent être appliqués à la fois aux sites Web et à l'immobilier. Plus je développe mon entreprise de blogs / sites de niche, plus je réalise à quel point la motivation et le plaisir sont importants pour réussir. Je suis motivé pour créer des sites incroyables qui, à leur tour, entraînent une croissance des revenus et des mesures. Je trouve tout cela très excitant et je suis donc motivé pour travailler dur, essayer de nouvelles choses et y travailler semaine après semaine sans m'en lasser.

Pour moi, si je devais retourner quoi que ce soit, je n'envisagerais que de retourner des sites Web. Je connais des sites Web. J'aime travailler dessus. Je comprends les finances, la monétisation et le trafic. J'ai les meilleures chances de gagner de l'argent en retournant un site Web.

Je connais peu l'immobilier. Je ne suis pas branché sur la macroéconomie. Je ne suis pas un spécialiste de la rénovation. Je ne suis pas particulièrement intéressé par le fait d'être propriétaire et/ou de m'occuper de l'immobilier. Cela ne veut pas dire que je n'achèterais jamais une propriété pour un investissement, mais ce n'est certainement pas sur ma liste de choses à faire actuellement.