Flipping Websites vs. Flipping Real Estate: Una Comparación

He incursionado tanto en sitios web como en bienes raíces.

Tampoco lo son mi principal modelo de negocio. Tampoco tengo intención de desarrollar un negocio de flipping de ningún tipo.

Sin embargo, estoy lo suficientemente familiarizado con ambos para tener una opinión sobre cada uno y comparar las similitudes y diferencias.

La comparación es adecuada porque los sitios web y los canales de redes sociales se conocen como propiedades web. También creo que las personas interesadas en uno estarán lo suficientemente interesadas en considerar el otro debido a la mentalidad cambiante involucrada.

¿Qué es la mentalidad invertida?

Hay 2 formas principales de beneficiarse del flipping. Están:

1. Mejorar la mentalidad de algo: comprar, mejorar y vender para obtener ganancias.
2. Momento del mercado/mentalidad de oportunidad: compre en un mercado en alza, mantenga y luego venda.

Compre, mejore y venda para obtener ganancias

Este es el enfoque típico con los sitios web de volteo. Realmente no hay un mercado en alza para los sitios. Los compradores de sitios web lo hacen según las métricas, aunque el múltiplo puede aumentar. Sin embargo, no compraría un sitio web sin la intención de hacerlo rentable con la esperanza de obtener un múltiplo más alto. Eso es muy poco probable que se materialice.

El concepto de cambiar sitios web es comprar un sitio que cree que puede hacer más rentable y luego venderlo para obtener una ganancia. Las 2 formas principales de hacerlo más rentable son aumentar las RPM y/o aumentar el tráfico. Si es bueno en cualquiera de los dos, puede comprar, vender y obtener ganancias durante todo el día porque hay muchos sitios que no están monetizados y/o tienen grandes oportunidades de tráfico. Su trabajo es encontrarlos y luego aplicar sus habilidades de optimización.

Este enfoque también se utiliza para invertir en bienes raíces. Usted busca una propiedad deteriorada, aplica el capital de sudor y luego la vende para obtener una ganancia. Muchos episodios de TV en HGTV están dedicados a este modelo. Las ganancias pueden ser sustanciales, especialmente en un mercado inmobiliario en alza.

Compre en un mercado en alza, mantenga y luego venda

Este modelo solo funciona en un marketing en alza y solo es aplicable a bienes raíces. Quizás en el futuro los sitios web disfruten de un "mercado en alza" en valores, pero por ahora su valor se basa en gran medida en métricas. Claro, algunos sitios obtienen un múltiplo más alto, pero no puedes contar con eso (al menos yo no lo haría).

Con bienes raíces, este es el dinero más fácil que puede hacer. Encuentra, compra, alquila o deja reposar, vende. Las ganancias pueden ser sustanciales en un mercado en alza con poco trabajo.

El problema es que todos los mercados en alza llegan a su fin. Debido a que la mayoría de los flippers toman prestada la mayor parte de los fondos, si intenta escalar este modelo con múltiples propiedades, puede terminar arruinado.

Aprovechar

Ambos modelos flipping tienen un maravilloso potencial de retorno de la inversión. Pero, también puedes perder mucho.

Apalancamiento para voltear sitios web

El gran retorno de la inversión para los sitios web se produce cuando aumenta con éxito y rapidez las RPM y/o el tráfico de un sitio. Esto no solo es posible, sino muy probable si sabe qué buscar y sabe lo que está haciendo con la monetización. También podría ocurrir si puede aprovechar otras propiedades web para beneficiar la propiedad web adquirida.

Aproveche las propiedades web existentes

Por ejemplo, suponga que tiene un sitio con 50 000 lectores de correo electrónico, 25 000 seguidores en Pinterest y 1 millón de visitantes mensuales en el nicho de bricolaje. Si compra un sitio de nicho de bricolaje, puede enviar a sus lectores de correo electrónico, seguidores de Pinterest y visitantes del sitio web a ese sitio, lo que aumenta instantáneamente su tráfico. Aprovecha los activos existentes casi sin trabajo.

Conexiones de apalancamiento

Otra forma de aprovechar sus activos existentes es aprovechar las redes publicitarias con las que trabaja. Por ejemplo, trabajo con una gran red de anuncios de video que paga en promedio más de $5 CPM. Para entrar en esa red, necesitaba 1 millón de visitas mensuales a la página, pero ahora que estoy dentro, me dan los anuncios de sitios más pequeños.

Por lo tanto, si compro un sitio con 100 000 páginas vistas al mes que gana $8 RPM ($800 de ingreso mensual) por $16 000 ($800 x 20 múltiplo) y luego agrego $5 RPM instantáneamente con un anuncio de video, ese sitio ahora vale $26 000.

Aprovechar el conocimiento

Supongamos que se ha vuelto muy experto en monetizar dentro de un determinado nicho a través de ofertas de afiliados o colocaciones de anuncios y ve un sitio en venta que claramente está poco monetizado. Puede aprovechar su conocimiento para aumentar rápidamente los ingresos de ese sitio.

Velocidad de mejora

Creo que, en general, se puede mejorar un sitio web mucho más rápido de lo que se pueden mejorar las propiedades inmobiliarias. Una casa reno lleva meses. Un sitio web se puede mejorar en días o en un par de semanas.

Apalancamiento inmobiliario

El dinero de otras personas

Un aspecto muy atractivo de invertir en bienes raíces es que solo necesita depositar una fracción del efectivo. Los bancos están felices de prestar el saldo. Aprovechas el dinero de otras personas.

Los bancos, que yo sepa, no están tan dispuestos a prestar dinero a los compradores de sitios web. Por lo tanto, es más difícil acceder al dinero de otras personas para comprar un sitio web.

Si bien hay grupos de inversión que compran sitios web, como inversionista individual como yo, no tengo un grupo de dinero de inversionistas, por lo que si quiero comprar un sitio para voltear, necesito poner todo el dinero.

Equidad de sudor

Si es hábil en renos, puede aprovechar sus habilidades para obtener ganancias. Si puede convertir una cocina de monótona a fabulosa sin gastar una fortuna, puede obtener ganancias. Lo mismo con baños y renos en general.

Sí, puede beneficiarse de la contratación de contratistas para hacer los renos, pero los márgenes serán más bajos y, en realidad, sólo obtendrá beneficios en un mercado en alza.

arrendatario

Ser propietario suena como el trabajo más fácil del mundo, y para algunas personas lo es. Usted compra, cobra rentas y, en última instancia, vende la propiedad para obtener ganancias mientras cobra cheques durante años.

El problema es que mucha gente no es buena como propietario. Debe tener un equipo para administrarlo o saber cómo administrarlo usted mismo. Es más trabajo de lo que crees, a menos que tengas muchas propiedades en las que valga la pena contratar gente para manejarlo.

Riesgos

Si bien las recompensas pueden ser espectaculares tanto con bienes raíces como con propiedades web, también lo pueden ser los riesgos.

Riesgos de cambio de sitio web

Fraude

Puede comprar un sitio que le fue tergiversado a pesar de haber realizado la debida diligencia. Algunas personas son expertas en manipular los libros y hacer que los sitios se vean mejor de lo que son.

El recurso es a menudo inútil. Claro, se puede demandar, pero una cosa es demandar y otra cobrar. Además, contratar abogados es caro.

Cambios imprevistos

Cambio de algoritmos de búsqueda de Google. Cambios en el alcance de Facebook. Los comerciantes cambian los términos de afiliación o cancelan los programas de afiliación. Cambio de algoritmos de Pinterest.

Puede hacer toda la diligencia debida del mundo, pero no puede defenderse de las partes de las que dependen los ingresos de su sitio web.

Muchos sitios se han comprado solo para perder valor debido a la reducción del tráfico de la búsqueda de Google y los cambios en el alcance de Facebook. Es un riesgo considerable a tener en cuenta.

O bien, puede comprar el sitio con una cuenta de AdSense en buen estado solo para perder la cuenta. Si bien esto es más improbable que los otros cambios imprevistos mencionados anteriormente, es posible.

Falta de tiempo

La mayoría de nosotros estamos más ocupados de lo que queremos estar. Nunca hemos "terminado" con nuestros sitios. Siempre hay algo que hacer.

Puede comprar un sitio con las mejores intenciones para dedicar 3 horas al día a mejorarlo solo para no poder acceder a él. Todos los días te dices a ti mismo: “mañana me pongo a ello”, pero el mañana nunca llega.

Sé por experiencia personal. Compré un gran sitio con buen potencial, pero nunca pude hacer las mejoras. Sí, todavía lo tengo y mañana todavía no ha llegado.

sin comprador

Algunos sitios obtienen múltiplos de ingresos increíbles. Otros, no tanto. Algunos sitios son más atractivos para los compradores que otros. Eso significa que cuando llegue el momento de vender su sitio, es posible que no pueda encontrar un comprador.

Por ejemplo, es mucho más difícil vender un sitio que gana con el arbitraje de anuncios que un sitio que gana con el tráfico de búsqueda orgánico. Los compradores de sitios web, especialmente los compradores institucionales, quieren la mayor cantidad de tráfico pasivo posible.

Riesgos de inversión inmobiliaria

demasiado apalancamiento

Se han hecho y perdido fortunas con bienes raíces.

El mayor riesgo es aprovechar demasiado el dinero de otras personas. Si bien puede aprovechar todo lo que quiera en un mercado inmobiliario en alza, una vez que cambia, se pone feo. El apalancamiento trabaja en su contra. En lugar de obtener hiperganancias, sufre hiperpérdidas rápidamente.

sin inquilinos

Si compra con la intención de quedarse como propietario, corre el riesgo de no poder conseguir inquilinos en la(s) unidad(es). A veces hay más unidades de alquiler que inquilinos, en cuyo caso los ingresos con los que contaba no se materializan. Ahí te sientas con una propiedad por la que debes pagar una hipoteca de tu bolsillo.

Reparaciones imprevistas

Al igual que los sitios web, puede comprar una propiedad sin fondos que se convierte en un pozo de dinero con las reparaciones necesarias que no detectó al comprar. Esto puede suceder en cualquier entorno, pero es más común en un mercado inmobiliario en alza cuando los vendedores pueden salirse con la suya al no aceptar ofertas "sujetas a inspección". Sí, cuando hay múltiples ofertas de propiedades, los vendedores controlan las negociaciones y probablemente aceptarán ofertas que no tengan temas.

Consecuencias fiscales

Por lo general, los impuestos a la propiedad son estables y se pueden proyectar, pero a veces los gobiernos pueden promulgar aumentos de impuestos para los propietarios. Esto puede devaluar su propiedad (especialmente si está aislada) y/o reducir su ingreso neto.

Aumento de las tasas de interés

Si compra con una hipoteca de tasa de interés variable, es vulnerable a los cambios en la tasa de interés. Las tasas más altas no solo significan que pagará más al renovar la hipoteca, sino que el valor de su propiedad puede disminuir.

Incluso si compra con una tasa fija de 30 años, el aumento de las tasas de interés puede reducir el valor de las propiedades.

Mercado a la baja

Si compra en un entorno de burbuja y estalla, no hay mucho que pueda hacer para protegerse contra la pérdida de dinero. Toda la equidad de sudor en el mundo puede no ser un aislamiento contra la pérdida de dinero. Después de todo, gran parte del valor de la propiedad no es la estructura, sino el terreno. Cuando el valor del suelo cae, ni siquiera la casa más espectacular puede sostenerlo.

Por otro lado, los mercados en caída tocan fondo en algún momento y, por lo tanto, pueden generar oportunidades de inversión atractivas.

¿Cuál es el mejor modelo de volteo?

No hay mejor modelo. El mejor modelo es aquel con el que tiene el mayor control sobre los riesgos y la mejor oportunidad de disfrutar de una recompensa.

Por ejemplo, si eres bueno haciendo renovaciones tú mismo y lo disfrutas, controlas gran parte de los riesgos a través de la equidad del sudor.

Del mismo modo, si conoce el nicho para la adquisición de un sitio web de nicho en particular y tiene activos que puede aprovechar, está muy por debajo de la curva de aprendizaje y puede detectar una buena oferta, así como tener el conocimiento para mejorarlo rápidamente después de la compra.

El hecho de que seas bueno cambiando sitios web no significa que seas bueno cambiando bienes raíces... y viceversa.

Sin embargo, en un nivel más profundo, si está muy motivado por mejorar los activos, esa mentalidad y motivación se pueden aplicar tanto a los sitios web como a las propiedades inmobiliarias por igual. Cuanto más construyo mi negocio de blogs/sitios de nicho, más me doy cuenta de lo importante que es la motivación y el disfrute para tener éxito. Estoy motivado para crear sitios increíbles que, a su vez, generan ingresos y métricas crecientes. Encuentro todo esto muy emocionante y estoy motivado para trabajar duro, probar cosas nuevas y seguir adelante semana tras semana sin cansarme.

Para mí, si tuviera que voltear algo, solo consideraría voltear sitios web. Conozco sitios web. Disfruto trabajando en ellos. Entiendo las finanzas, la monetización y el tráfico. Tengo la mejor oportunidad de ganar dinero cambiando un sitio web.

Sé poco sobre bienes raíces. No estoy conectado a la macroeconomía. No soy un experto en reformas. No estoy particularmente interesado en arrendar y/o tratar con bienes raíces. Eso no quiere decir que nunca compraría una propiedad como inversión, pero ciertamente no está en mi lista de cosas por hacer actualmente.